Mortgage 事前承認プロセス：財務資格に関するエージェントガイド

不動産に数ヶ月以上携わっている方は、おそらくこれを経験したことがあるでしょう。数週間かけて買主に住宅を見せた後、実際には何も買えないことを発見します。または、さらに悪いことに、オファーに到達し、突然融資が崩壊します。ここで mortgage 事前承認があなたの秘密兵器になります。

事前承認された買主と働くことで、無駄な時間を60〜70%削減します。しかし、非生産的な内覧の時間を節約するだけでなく、事前承認プロセスを理解することは、クライアントとのより良い会話、売主とのより強い交渉、全体的により速い取引に役立ちます。これは、真剣な買主と閲覧しているだけの買主を分ける買主資格フレームワークの重要な要素です。

買主を事前承認に導き、その資格を使用してビジネスを構築する方法について知っておく必要があるすべてを分解しましょう。

事前資格 vs 事前承認：違いを知る

プロセスに飛び込む前に、実際に何を扱っているのかを理解することが重要です。これらの用語は互換的に使用されますが、非常に異なることを意味します。

事前資格は、大まかな見積もりです。買主が貸し手に基本情報（収入、負債、貯蓄）を提供し、貸し手は「あなたが言ったことに基づいて、おそらく$300,000借りることができます」と言います。文書なし。信用チェックなし。それは出発点に過ぎません。

事前承認は本物です。貸し手は、実際の文書を通じてすべてを検証し、信用レポートを実行し、正確な借入能力を計算しました。通常60〜90日間有効な、特定の loan 金額で承認されたという正式なレターを受け取ります。

エージェントとしてあなたにとってなぜこれが重要なのか：売主は事前承認レターを気にします。事前承認を手にオファーを提出すると、listing エージェントはあなたの買主が真剣で資格があることを知っています。それがないと、あなたのオファーは、不確実な買主から受け取るかもしれない数十のうちの1つのように見えます。これは、すべての競争上の優位性が必要な複数オファー状況で特に重要になります。

買主の視点から見ると、事前承認は実際の予算に関する信頼を与えます。あまりにも多くの買主が$500,000を買う余裕があると考えてあなたのオフィスに歩いてきますが、実際には$350,000しか資格を得られません。事前承認は、彼らが間違った物件に恋に落ちる前に、その現実チェックを強制します。

事前承認プロセスの説明

事前承認プロセスは、通常、開始から終了まで1〜3営業日かかりますが、一部の貸し手は、単純なケースでより速く動くことができます。舞台裏で実際に何が起こっているのかを以下に示します：

最初の財務会話

貸し手の仕事は、買主の完全な財務状況を理解することから始まります。彼らは次のことについて尋ねます：

  • すべてのソースからの総年収
  • 現在の負債と月次義務
  • 貯蓄と頭金資金
  • 雇用履歴と安定性
  • 最近の重大な財務イベント（破産、差し押さえ、遅延支払い）

この会話は、買主が loan の候補者であるかどうか、どのプログラムが最適かを判断します。最近自営業になった人は、W-2 従業員とは異なるパスをたどります。これは、初回買主相談でカバーするものと似ているため、冗長な質問を避けるために貸し手と調整します。

文書レビュー

貸し手が基本を理解したら、文書を要求します。ここで買主はしばしば立ち往生します。どれだけ必要かを理解していないためです。典型的なパッケージには次のものが含まれます：

識別と雇用：

  • 2つの有効な ID（運転免許証、パスポート）
  • 最新の給与明細書（通常30日）
  • 過去2年間の W-2 または 1099
  • 最近雇用された場合のオファーレター
  • 電話またはオンラインシステムを介した雇用確認

財務文書：

  • 銀行明細書（通常2ヶ月）
  • 投資口座明細書（2ヶ月）
  • 頭金のために資金を使用する場合の退職口座明細書
  • 成約費用を現金で支払う場合の資金証明

税務申告：

  • 過去2年間の個人税務申告
  • 自営業の場合、過去2年間のビジネス税務申告
  • 自営業収入のための Schedule C、K-1、またはその他のサポート文書

負債情報：

  • 現在住宅所有者の場合、 mortgage 明細書
  • 自動車 loan 明細書
  • 学生 loan 明細書
  • クレジットカード明細書または口座番号
  • その他の負債義務

文書の量は、 loan タイプと個別の状況によって異なりますが、貸し手はほとんど常に買主が予想するよりも多くを尋ねます。

信用チェックとレポートレビュー

貸し手は、完全な信用レポートと信用スコアを引き出します。彼らは次のものを探しています：

  • 現在の信用スコア（通常、FHA には 620+、従来型には 680+ が必要）
  • 支払い履歴と遅延支払い
  • 回収口座または償却
  • 新しい負債を示す可能性のある最近の照会
  • 全体的な信用利用率（利用可能な信用のどれだけが使用されているか）

問題がある場合（3年前の遅延支払い、回収口座、高い信用利用率）、貸し手は解決策を話し合います。時には、何が起こったかを説明するだけです。時には、買主は負債を返済したり、承認が可能になる前に否定的なマークが古くなるのを待つ必要があります。

収入と雇用確認

文書を超えて、貸し手は雇用を直接確認します。雇用主に電話をかけたり、自動確認システムを介してチェックしたり、雇用確認レターを要求したりします。目標は、あなたがまだ雇用されており、主張する額を稼いでいることを確認することです。

自営業の買主は、ここで追加の精査に直面します。貸し手は通常、2〜3年間の税務申告を見たいと考えており、会計士のレターを要求するかもしれません。収入平均は、自営業者、特にビジネスの最初の数年間の人々に一般的です。

資産と頭金確認

貸し手は、頭金資金が実際に利用可能であることを確認します。彼らは資金の出所を探します：貯蓄、贈与、投資口座。家族からの贈与の場合、返済する必要がないことを述べる贈与レターが必要です。

頭金が20%未満の場合、貸し手はすべての流動資産を調べて、買主が成約費用をカバーし、成約後もまだ準備金を持っていることを確認します。

負債対収入計算

これは、実際の借入能力を決定する重要な指標です。貸し手は次のように計算します：

  • フロントエンド比率：住宅支払い（ mortgage、税金、保険）を総月収で割ったもの（通常28%に制限）
  • バックエンド比率：住宅を含むすべての月次負債支払いを総月収で割ったもの（通常、 loan タイプに応じて36〜43%に制限）

買主が月に$5,000を稼いでいる場合、住宅支払いは通常$1,400以下（28% x $5,000）です。すでに自動車支払いで$800、学生 loan で$300がある場合、総負債は$2,150（$5,000 x 43%）を超えることはできず、 mortgage には$850しか残りません。これは現実的ではありません。

多くの買主は、事前承認中に、自動車 loan またはクレジットカードを返済することで、借入力が大幅に増加することを発見します。一部の人はそれを行います。一部の人は、柔軟性を保つことを好むと決定します。

Loan タイプとプログラムの理解

事前承認は、一つのサイズがすべてに合うことを意味しません。異なる loan プログラムには、異なる要件と利点があります：

従来型 Loans

標準オプション。通常、20%の頭金と強力な信用（680+）が必要ですが、多くの貸し手はより低く行きます。レートは通常競争力があり、物件タイプでより柔軟性があります。

FHA Loans

初めての買主と頭金が限られている人に最適（3.5%まで低い）。信用スコア要件はより柔軟です（620+）。トレードオフ： mortgage 保険が必要で、月次支払いに追加されます。所有者占有物件に限定されます。

VA Loans

軍人、退役軍人、およびその配偶者が利用できます。しばしばゼロ頭金を許可し、 mortgage 保険を必要としません。VA loans は通常、競争力のあるレートと柔軟な信用要件を持っています。

USDA Loans

田舎と郊外の物件用。ゼロ頭金。 mortgage 保険なし（ただし、保証料があります）。適格地域で中程度の収入を持つ買主にとって素晴らしいオプションです。

Jumbo Loans

従来型限度額を超える loans（通常$766,200+）。強力な信用と収入文書が必要です。レートは、適合 loans よりわずかに高いことがよくあります。

初めての買主プログラム

多くの州と自治体は、頭金援助、有利なレート、または助成金を持つプログラムを提供しています。これらは頻繁に変わるため、買主を地域リソースにつなぐことは価値があります。

事前承認中、貸し手は買主が資格を得るプログラムを推奨します。一部の買主は複数のオプションに資格を得て、どれが彼らの状況に意味があるかについてのガイダンスが必要です。

事前承認レターに実際に含まれるもの

貸し手が事前承認レターを送信するとき、あなたが見るものは次のとおりです：

  • 借主名
  • 承認された loan 金額（彼らが借りることができる最大額）
  • 承認された loan タイプ
  • 物件タイプ制限（一戸建てのみ、投資物件を含むなど）
  • 頭金パーセンテージ
  • 推定金利（しばしば「最終承認の対象」とマークされています）
  • 推定月次支払い
  • 有効期間（通常60〜90日）
  • 条件（成約時に満たす必要がある条件）
  • 貸し手連絡先情報

レターは通常、2つのバージョンで提供されます：買主が保管するためのもの、オファーと一緒に提出するためのものです。

重要な区別の1つ：レターには「条件付き承認」または「完全承認」と記載されている場合があります。条件付き承認は、貸し手が買主を事前承認したが、特定の条件を満たす必要があることを意味します（頭金の証明を提供したり、信用の不一致を解消したりするなど）。完全承認は、彼らが準備ができていることを意味します。いずれにせよ、オファーを行うには確実ですが、条件付き承認は時々遅く動きます。

エージェントとしてのあなたの役割

事前承認を理解することは、戦いの半分に過ぎません。購入プロセス全体でその知識をどのように使用するかが、真の違いを生みます。

早期に期待を設定する

すべての買主会話を、事前承認とそれがなぜ重要なのかを説明することから始めます。「事前承認を受けに行ってください」と言うだけではありません。貸し手は広範な文書が必要であり、通常3〜5営業日かかり、住宅を見せ始める前に事前承認を持つことが全員の時間を節約することを説明します。

多くのエージェントは、初回買主相談の一部として事前承認を含めます。一部の人は、準備ができている好みの貸し手推薦さえ持っています。これらの期待を早期に設定することは、全体的な買主 journey ステージ戦略に不可欠です。

貸し手関係を構築する

数十の貸し手と働く必要はありません。一貫して提供し、よくコミュニケーションを取り、問題解決を支援する3〜4の堅実な partners が理想的です。これらの関係は、次の理由であなたの人生を楽にします：

  • 彼らの典型的なタイムラインと要件を知っています
  • 関係のために、彼らはあなたのクライアントを優先します
  • 問題を迅速にトラブルシューティングできます
  • 彼らの個性とプロセスを理解しています

貸し手 partners と四半期ごとのコーヒーミーティングをスケジュールします。彼らはビジネスを感謝し、あなたはトップオブマインドにとどまります。

ステータスをフォローアップする

買主が事前承認を申請した後、すべてが前進していると仮定するだけではありません。1日おきにチェックインします。貸し手がすべての文書を受け取ったかどうか尋ねます。タイムラインを遅らせる前に、不足しているアイテムにフラグを立てます。

これは、複数のオファーが発生するアクティブな市場にいる場合に特に重要です。48時間以内に事前承認を完了する必要がある素晴らしい物件が来るかもしれません。同じ速度対 lead 応答原則が内部プロセス管理に適用されます。

購買力を理解する

事前承認は実際の数字を与えますが、それは必ずしも全体のストーリーではありません。$500,000で承認された買主は、$450,000で購入する方が快適かもしれません。逆に、一部の買主は予想よりも少ない金額で承認され、期待を調整する必要があります。

次のことについて実際の会話をします：

  • 彼らの実際の予算は何ですか（承認されたものだけではありません）
  • 財務クッションを保ちたいかどうか
  • 支払い額を優先しているか、特定の地域に留まっているか
  • 承認の高い方での負債対収入での快適レベル

財務赤信号を特定する

事前承認会話中、取引に影響を与える可能性のある赤信号が時々現れます。雇用の変化、法的問題を引き起こす贈与資金源、負債比率を台無しにする最近の大きな購入、または融資に影響を与える信用問題。

これらの会話は繊細です。あなたは貸し手または財務アドバイザーではありませんが、何かが取引を脱線させる可能性があることに気づく立場にあります。買主へのヘッドアップ（「貸し手は、その仕事の変更を確認したいと言いました。その文書の準備ができていることを確認してください」）は、土壇場での驚きを防ぐことができます。この認識は、取引全体を通じて取引脱落防止にとって重要です。

貸し手と効果的に働く

貸し手との関係は取引的ではありません。協力的です。あなたは両方とも、同じクライアントが実際に家を購入するのを助けようとしています。

コミュニケーションプロトコル

どのようにコミュニケーションを取ることを好むかを確立します。一部のエージェントは、アクティブな事前承認に関する毎日の更新を望んでいます。他の人は、問題がない限り貸し手に働かせることを好みます。あなたの好みについて明確にし、彼らの好みを尊重します。

同じ買主に代わって複数のオファーを提出している場合は、貸し手が知っていることを確認してください。貸し手は信用照会を見て、異なるソースからの複数のハード照会を見ると、時々心配します。

買主を正しい方法で紹介する

貸し手に買主の連絡先情報を送信するだけではありません。貸し手に電話し、買主を紹介し、彼らの状況を説明します。このパーソナルタッチは、より良いサービスを取得し、関係について真剣であることを貸し手に示します。

一部のエージェントは、紹介を行い、最初の質問に一緒に答えるために3方向通話さえ行います。

タイムライン期待を管理する

締め切りがある場合（物件検査、オファーの期限、成約日）、早期に貸し手に伝えます。彼らはそれに応じて優先順位をつけます。事前承認が「昨日」必要だったことを土壇場で知ることほど貸し手をイライラさせるものはありません。

問題解決

問題が発生します。信用スコアが予想よりも低いです。頭金資金を文書化できません。雇用ステータスが複雑です。貸し手を障害物として扱わないでください。解決策を見つけるために彼らと協力してください。

時には手動引受を要求しています。時には異なる loan プログラムを見つけています。時には買主が財務への異なるアプローチを取っています。貸し手はイエスを見つけたいと思っています。彼らがそれを行うのを手伝ってください。

一般的な資格問題と解決策

優れた事前承認ガイダンスがあっても、数字が最初にうまくいかない状況に遭遇します。

不十分な頭金

問題：買主は頭金に十分な額を持っていません。

解決策：

  • 頭金援助プログラムを探索します（多くの州がこれらを提供しています）
  • 成約費用への売主の貢献を交渉します（買主の現金を解放します）
  • より低い頭金オプションを検討します（FHA 3.5%、従来型5%）
  • 家族からの贈与資金（適切な文書で）
  • より多く節約するために成約を遅らせます

高い負債対収入比率

問題：他の負債が希望する loan 金額の資格を妨げています。

解決策：

  • 成約前にクレジットカードまたは自動車 loans を返済します
  • 頭金を増やします（ loan 金額を下げ、支払いを下げます）
  • loan 期間を延長します（月次支払いを下げますが、利息を増やします）
  • 追加収入を持つ共同借主
  • より高い DTI 許容値を持つ異なる loan プログラムを探索します（一部は50%に行きます）

信用スコア問題

問題：最近の遅延支払い、回収口座、または低い全体スコア。

解決策：

  • 信用レポートのエラーに異議を唱えます（不正確な場合、合法的）
  • 滞納口座を現在に支払います
  • 貸し手に手動引受を要求します（状況が問題を説明する場合、時々彼らはとにかく承認します）
  • 否定的なアイテムが古くなるために30〜60日待ちます
  • 他の誰かの良い信用口座の承認されたユーザーになります（時々短期的に役立ちます）

雇用ギャップまたは変更

問題：最近の仕事の変更または雇用ギャップが貸し手を懸念させます。

解決策：

  • ギャップの書面による説明を提供します
  • 新しい雇用主から書面によるオファーレターを取得します
  • 異なる雇用主にもかかわらず収入の一貫性を文書化します
  • 安定した雇用を持つ共同借主を使用します
  • 申請前に新しい仕事で30日待ちます（安定性を示します）

自営業文書

問題：貸し手は、自営業買主の収入安定性の証明が必要です。

解決策：

  • 3年間の税務申告を提供します（より多くの履歴=より多くの快適さ）
  • ビジネスステータスを説明する会計士のレターを取得します
  • ビジネスが確立されていることを示します（少なくとも2年）
  • 預金を示す銀行明細書を含めます
  • 追加の収入安定性のために共同借主を検討します

贈与資金

問題：頭金は贈与金であり、特別な文書が必要です。

解決策：

  • 寄付者からの贈与レターを提供します（返済する必要はありません）
  • 贈与資金が実際に利用可能であることを示します
  • 買主と寄付者の関係を文書化します
  • 寄付者が親戚でない場合、書面による説明を取得します
  • 貸し手が寄付者からの銀行明細書を要求する準備をします

特別な買主状況

一部の買主は、標準の事前承認型に適合しません。一般的なバリエーションを処理する方法は次のとおりです：

現金買主：融資がなくても、資金証明が必要です。これはオファーを強化し、成約できることを証明します。銀行明細書、投資口座のスクリーンショット、または流動資産の証明がすべて機能します。

外国人国民：より厳格な文書要件。雇用 visa 確認、海外口座からの資金証明、および場合によっては SSN の代わりに ITIN（個人納税者識別番号）が必要になる場合があります。

投資物件買主：所有者占有とは異なる扱いを受けます。通常、20〜25%の頭金が必要で、時にはより高くなります。負債対収入計算には、既存の投資物件 mortgages が含まれる場合があります。

ブリッジ loan シナリオ：買主は現在の家を売却する前に購入を融資しています。貸し手は負債計算で両方の mortgages を考慮します。これには時々ブリッジ loan または株式の証明が必要です。

共同借主と非占有共同署名者：loan に複数の人がいると、複雑さが増します。すべての収入がカウントされ、すべての負債が考慮されます。時々、共同署名者が信用不良または高い負債を持っている場合、実際に申請を傷つけます。

オファーを強化するために事前承認を使用する

事前承認は資格だけではありません。交渉ツールです。

強力な事前承認でオファーを提出すると、売主に信号を送っています：「この買主は本物です。彼らは成約できます。」これは、買主と働いているか、listing appointment 戦略を通じてオファーを評価している売主を支援しているかどうかに関係があります。

競争の激しい市場では、次のことを検討してください：

事前承認のカスタマイズ：貸し手に、事前承認に特定の物件タイプまたはアドレス範囲を記載できるかどうか尋ねます。これは、この物件にカスタマイズされていることを示しています。一部の貸し手はこれを行い、一部は行いませんが、尋ねる価値はあります。

迅速なタイムラインの要求：事前承認がちょうど完了した場合、貸し手が迅速に処理できるかどうか尋ねます。貸し手が優先順位をつけると、数日以内に鑑定が行われる可能性があります。

鑑定条件の交渉：強力な事前承認された買主は、時々鑑定条件を減らすか、鑑定不足をカバーすることに同意できます。これはオファーを売主にとってより魅力的にします。鑑定プロセス管理を理解することは、現実的な期待を設定するのに役立ちます。

エスカレーション条項：複数のオファーを期待する場合、事前承認の証明に結び付けられたエスカレーション条項は、必要に応じて買主が動く準備ができていることを示します。

事前承認レター自体（クリーン、わかりやすい、最近）は、あなたの最強の交渉カードです。それを使用してください。

前進する

Mortgage 事前承認は、買主受付プロセスのチェックボックスだけではありません。それは、効率的でプロフェッショナルな買主代表の基盤です。プロセスを深く理解すると、買主を自信を持って導き、取引を脱線させる前に問題を予測して解決し、取引を前進させ続ける貸し手関係の種類を構築できます。

次のステップは？貸し手 partners と接続し、彼らの特定の要件とタイムラインを学びます。買主が必要とする文書の簡単なチェックリストを作成します。新しい買主が入ってきたら、事前承認会話を開始する前にそのチェックリストを手渡します。この体系的なアプローチは、優先順位をつける価値のある見込み客を特定するために、不動産の lead scoringとシームレスに統合する必要があります。

事前承認を真剣に受け止めるエージェントは、より多くの取引を成約し、より少ない時間を無駄にし、実際に購入する準備ができている買主を持つことで評判を築きます。その効率はキャリアを通じて複利します。

詳しく学ぶ

買主資格システムを強化する準備はできていますか？ これらの関連リソースは、包括的なアプローチを構築するのに役立ちます：