Comparative Market Analysis (CMA):価格戦略の基盤

堅実なCMA方法論を持ってlisting appointmentに入ると、すでに戦いの半分に勝っています。売り手は自分の家が適正価格であることを知りたいと思っています。お金をテーブルに残すほど低くなく、数か月間市場に置かれるほど高くもありません。よく構築されたcomparative market analysisは、その会話をガイドするためのデータと信頼性の両方を提供します。

問題は、多くのエージェントがCMAをチェックボックスの演習として扱うことです。彼らはいくつかのcompsを引っ張り、いくつかの調整を実行し、それを完了と呼びます。売り手はその怠慢を感じることができます。彼らはあなたの分析を他の3つと比較し、実際になぜ特定の価格が重要かを説明するものを選びます。

このガイドでは、単に正確なだけでなく、CMAsを構築する方法を説明します。それらはあなたの主要なリスティングアポイントメントツールになるほど説得力があります。

CMA方法論が重要な理由

comparative market analysisは、住宅が何で売れるべきかについてのあなたの書面による議論です。それは評価ではありません(これは貸付目的のために認可された評価者によって実行されます)、そしてそれは単にあなたの意見ではありません。それは、あなたが地元の市場を理解していることを売り手に示すデータ駆動型の分析です。

カジュアルなエージェントとプロフェッショナルの違いはここで明白になります。CMAを知っているエージェントは、自信を持って言うことができます、「この家は$425,000と$445,000の間でリストされるべきです。なぜなら、同じ近隣の類似した平方フィートと状態を持つこれら3つの最近の販売がその範囲で売れたからです。一方、現在$450,000以上で価格設定された5つのアクティブリスティングがあり、それらのすべてが60日以上市場に出ています。」

その物語はビジネスを勝ち取ります。それは信頼を構築します。そして最も重要なことに、それは最初の日から現実的な売り手の期待を設定し、価格削減を防ぎ、取引を前進させ続けます。

3カテゴリーcomparableシステム

最も実用的なCMAアプローチは、3つの異なるカテゴリーの物件を使用し、それぞれが市場について異なる物語を語ります。

アクティブリスティング(現在の競争)

これらは現在市場にあり、あなたの売り手の物件と競合する住宅です。それらは、購入者が検索を開始したときに見る実際の競争を表します。

アクティブリスティングを注意深く研究してください。2ブロック離れた類似した平方フィート、スタイル、状態を持つアクティブな家が$415,000で価格設定され、offerなしで45日間市場に出ている場合、それは売り手に何かを伝えます。それは、市場が彼らが思うほどホットではない、またはその特定の価格帯が在庫を動かしていないと言っています。

アクティブリスティングは、他のエージェントが類似した状況の住宅を何で価格設定しているかも示し、あなたの価格推奨にコンテキストを与えます。

Pending Sales(市場の方向)

Pending物件は契約下にあるが、まだクローズしていません。それらは、市場が実際に移動している場所を示すため、非常に価値のあるデータポイントです - 3か月前ではありません。

4ブロック離れた$440,000でちょうど契約になったpending saleがあり、$445,000でリストされていた場合、それはいくつかのことを教えてくれます:市場はその価格帯を受け入れました;住宅はかなり迅速に動きました;そして売り手は小さな交渉を期待するかもしれません。

Pending salesは、最も最近の市場活動と購入者の受け入れを表すため、あなたの分析でアクティブリスティングよりも多くの重みを運ぶことがよくあります。

販売されたComparables(市場の検証)

これらは、市場速度に応じて、通常90〜180日前からのクローズされた販売です。販売されたcomparablesはあなたの歴史的参照ポイントです。それらは市場が実際に支払ったものを示します。

元のリスト価格ではなく、最終販売価格に特別な注意を払ってください。$450,000でリストされたが$415,000で売れた家は、同じ価格でリストされ、売れたものとは完全に異なることを伝えます。

販売されたcomparableデータが広いほど、価格トレンドにより自信を持つことができます。類似した近隣に8つの最近の販売があり、それらが$420〜$435あたりにクラスタリングしている場合、それは強力なデータポイントです。

品質comparablesの選択:重要な基準

すべてのcomparablesが同等に作成されているわけではありません。MLSからランダムな住宅を引っ張り、それらをcompsと呼ぶことは、売り手(および他のエージェント)が信頼しない分析を作成します。

地理的近接性

一般的に、より近い方が良いです。同じ区画の住宅は、1マイル離れた住宅よりも比較可能です。ただし、重要なmarket segmentationがある場合、地理的近接性は重要性が低くなります。公園の隣の木立ちの道にある家は、地理的に近くても、高速道路を横切る区画の家と比較可能ではないかもしれません。

重要な原則:売り手の家を検索している購入者がこのcomparableも真剣に検討するでしょうか?はいの場合、地理がチェックアウトします。

物件特性のマッチング

平方フィートは通常最も重要な要素です。対象物件のサイズの5〜10%以内の住宅が理想的です。2,500平方フィートの家は、別の3,200平方フィートの家ほど3,200平方フィートの家と比較可能ではありません。

寝室とバスルームの数も重要ですが、平方フィートほど厳密ではありません。1つ少ない寝室を持つが同一の平方フィートを持つ家は、同じ寝室数を持つが大幅に異なるサイズの家よりも多くの場合比較可能です。

時間枠の関連性

ほとんどの市場で、90〜180日の販売データは、関連性を失うことなく最も現在の情報を提供します。遅い市場では、6〜9か月戻る必要があるかもしれません。ホットな市場では、30〜60日がより適切かもしれません。

一般的なルール:意味のあるデータを見つけるために十分に戻りますが、価格トレンドが大幅にシフトするほど遠くはありません。

状態とアップグレードの類似性

真新しいキッチンと更新されたバスルームを持つ家は、他のすべてが一致していても、元の1990年代の器具を持つ家とは本当に比較可能ではありません。屋根の交換が必要な物件は、屋根がちょうど作業が行われたものとは比較可能ではありません。

これは観察が重要な場所です。comparable物件を物理的に見るか、写真を注意深くレビューする必要があります。一般的なMLSの説明は、重要な状態の違いを見逃すことがあります。物件の状態への注意は、property staging and preparationについて売り手にアドバイスするときに重要になります。

ロットサイズとロケーションプレミアム

成熟した木を持つダブルロットの家は、標準ロットの同一の家とは異なる価格を命じます。コーナーロットは、あなたの市場に応じて、より多くまたは少ない価値があるかもしれません。ビュー、ウォーターフロントアクセス、または望ましいアメニティ(学校、公園、ショッピング)への近接性を持つ家は、プレミアム検討に値します。

これらの要因を明示的にCMAに文書化して、売り手が特定のcomparablesがより重く重み付けされた理由を理解できるようにします。

調整方法論:comparablesを実際に比較可能にする

これは多くのCMAが崩壊する場所です。エージェントは違いのために調整しないか、彼らの数字が意味をなさないほど積極的に調整します。

調整プロセスはこのように機能します:comparable物件を取り、次にあなたの対象物件との違いを説明するためにその販売価格を上下に調整します。

平方フィート調整

あなたの市場の平方フィートあたりのコストが平均$150〜$160で、comparableが$420,000で売れたが、対象より300平方フィート大きい場合、約$45,000〜$48,000下方に調整します。数学は簡単です。

しかし、平方フィートあたりの仮定が実際にあなたの市場を反映していることを確認してください。あなたのエリアのほとんどの家が$140/平方フィートで売れている場合、分析で$180/平方フィートを使用しないでください。それはすぐに信頼性を破壊します。

寝室とバスルームの調整

これらは市場によって価値が変わるため、より厄介です。一部の近隣では、追加の寝室は$15,000〜$20,000の価値があるかもしれません。他では、$25,000〜$30,000以上の価値があるかもしれません。

仮定ではなく、実際の市場データに基づいて調整の仮定を構築してください。最近の販売を見て、物件が寝室/バスルーム数以外が同一だったときの実際の価格差が何だったかを確認してください。

ロットサイズと土地価値

より大きなロットはプレミアムを命じますが、プレミアムは線形ではありません。郊外の近隣での追加の半エーカーは$20,000の価値があるかもしれませんが、田舎の設定での追加の半エーカーは$50,000以上の価値があるかもしれません。ロケーションと市場コンテキストはここで非常に重要です。

状態とアップグレード要因

屋根の交換は$12,000かかるかもしれませんが、購入者が安全性と安心を価格に入れるため、$15,000〜$20,000で住宅価値に影響します。HVACシステム、配管、電気 - これらはすべて、実際の交換コストを超える市場価値を持っています。

comparableが重要な修理またはアップグレードを持っていた場合、それに応じて調整してください。売り手があなたが方法論的であり、単に数字を選んでいないことを見ることができるように、プレゼンテーションで何を調整したかを文書化してください。

ロケーションとビュープレミアム

一部の近隣は、他の同一の家に対して10〜15%のプレミアムを命じます。プレミアムビュー(水、都市のスカイライン、山)は、市場とビューの質に応じて、20〜30%以上を追加できます。

これらの調整には市場知識が必要です。これらを薄い空気から引き出すことはできません。時間の経過とともにあなたの市場での実際の販売価格の違いを観察することからそれらを構築します。

ガレージと駐車場の検討

3台のガレージ対2台?それは通常、ほとんどの郊外市場で$10,000〜$15,000の価値があります。カバーされた駐車場対オープンスペース?異なる価値。繰り返しますが、あなたの市場を知ってください。

市場トレンド分析:comparablesをコンテキストに置く

4か月前からのcomparableは、あなたの市場が大幅にシフトした場合、関連性がないかもしれません。これはトレンド分析が良いCMAを素晴らしいものから分ける場所です。

Absorption Rate計算

Absorption rateは、毎月売れる利用可能な在庫の割合です。それは次のように計算されます:(過去30日間に売れた家の数)/(アクティブリスティングの総数)×100。

10%を超えるabsorption rateは、家が迅速に動いている売り手の市場を示唆します。5%未満は、家が売れるのに長くかかる購入者の市場を示唆します。このコンテキストは、特定の価格範囲を推奨している理由を説明するのに役立ちます。これらのメトリクスを理解することは、効果的なreal estate metrics and KPIs追跡に重要です。

在庫レベル評価

あなたの売り手の物件と競合している家は何軒ですか?同じ価格範囲と近隣に40軒の家がリストされている場合、それは競争的です。4軒の場合、それはタイトな在庫です。

売り手が参入している競争的景観を理解できるように、現在の在庫レベルをCMAに文書化してください。

価格トレンドの方向

近隣の価格は上昇していますか、下降していますか、それとも横ばいですか?3か月前、6か月前、そして今日から販売データを引っ張ってください。トレンドラインを示してください。売り手は、彼らが強い市場にリストしているのか、軟化しているのかを知りたいと思っています。

Days on Marketパターン

comparable住宅は売れるのにどのくらいかかりますか?compsが平均15〜20日で売れている場合、あなたの推奨事項はその強い市場を反映すべきです。彼らが45〜60日かかっている場合、それは価格戦略を変えます。

季節要因の検討

一部の市場には重要な季節的シフトがあります。11月に物件を分析している場合、春にリストされた家が通常より速く動くという事実を説明する必要があるかもしれません。季節的仮定を文書化してください。

最大の影響のためのCMAの提示

貧弱に提示された文書に隠された素晴らしい分析はリスティングを勝ち取りません。あなたのプレゼンテーションはあなたの分析と同じくらい重要です。

視覚的プレゼンテーションデザイン

クリーンで読みやすいレイアウトを使用してください。comparable物件の写真を含めてください。カラーコーディング(赤のアクティブリスティング、黄色のpending、緑の売れた)でマップビューを表示してください。時間の経過とともに価格トレンドを示すためにグラフを使用してください。

目標は、あなたの分析をスキャン可能にすることです。あなたのCMAをめくっている売り手は、30秒で重要なポイントを把握でき、望むならさらに深く掘り下げることができるべきです。あなたのCMAプレゼンテーションは、完全なlisting marketing planとシームレスに統合されるべきです。

Comparable Property要約

各compについて、次を含めます:住所、販売日、販売価格、平方フィート、主要な機能、および対象との注目すべき違い。売り手が各物件を選択した理由を簡単に見ることができるようにしてください。

調整説明の明確さ

comparable価格を調整するとき、なぜ調整したかを説明してください。単に数字を示すだけではありません。売り手はあなたの方法論を理解する必要があります。

たとえば:「このcomparableは$420,000で売れ、3,100平方フィートです。対象は2,900平方フィートです。ロットサイズの市場レートである$155/平方フィートで、$31,000下方に調整し、調整されたcomparable値を$389,000にします。」

その透明性は信頼を構築します。

価格範囲の推奨

単一の価格を推奨しないでください。範囲を推奨してください。次のようなことを言ってください:「最近の市場活動に基づいて、この物件を$415,000と$435,000の間でリストすることをお勧めします。価格範囲は、現在の在庫レベル、真に比較可能な物件の最近の販売価格、および現在の市場absorption ratesを反映しています。」

彼らに範囲を与え、理由を説明し、彼らが決定への入力を持っているように感じさせてください。それがあなたが受け入れを得て前進する方法です。このアプローチは、より広範なpricing strategy and negotiationアプローチを直接サポートします。

市場ポジションコンテキスト

売り手に、彼らの家が現在の市場でどこに適合するかを示してください。それはより高く配置されるべきプレミアム物件ですか?それはより多くの価値プレイですか?彼らが競争的ポジショニングを理解するのを助けてください。

デジタルツールとテクノロジー

現代のCMA作業はテクノロジーに依存していますが、ツールに判断を置き換えさせないでください。

MLSデータの利用

あなたのMLSはCMAデータの基盤です。検索機能を深く学んでください。価格、販売日、平方フィート、近隣でフィルタリングする方法を知ってください。あなたの検索能力がより洗練されているほど、あなたの分析は良くなります。多くのエージェントは、購入者の関心パターンでMLSデータを補完するためにonline lead sourcesも活用します。

CMAソフトウェアプラットフォーム

Comparative Market Analysisソフトウェア(あなたのボードを通じて)やサードパーティツールなどのプラットフォームは、調整作業の多くを自動化します。彼らは時間を節約し、一貫性を保証します。

ただし、ソフトウェアの推奨を盲目的に受け入れないでください。ソフトウェアが使用した調整があなたの市場の現実と一致することを確認してください。時々、アルゴリズムは地元のニュアンスを説明しません。

Automated Valuation Models (AVMs)

ZillowのZestimateや独自の仲介ツールなどのAVMsは、現実チェックを提供できます。あなたのCMAの結論がサードパーティAVMと劇的に異なる場合、あなたの仮定を再考する必要があるかもしれません。

しかし覚えておいてください:AVMsは自動化されています。彼らは来年来る近隣公園の改修、または地面を破ったばかりの新しいショッピングセンター、または学区の最近の境界線の変更について知りません。AVMsを真実の源ではなく、チェックとして使用してください。

公的記録の統合

固定資産税記録、証書情報、許可データは、あなたの分析にコンテキストを追加します。最近の改修許可を持つ家は、MLSの写真が更新されていなくても、最近の改善なしの家とは異なります。

写真とマップの視覚化

comparablesのMLSリスティングから写真を引っ張ってください。売り手に比較している実際の物件を示してください。物件の場所を持つマップは、コンテキストと信頼性を追加します。一部のCMAツールはこれらを自動的に生成します;他は手動の作業が必要です。

一般的なCMAミステイクを避ける

上記のすべての方法論を完璧に従うことができ、それでも売り手が拒否するCMAを作成することができます。これは、堅実な分析でさえ脱線させる落とし穴です。

時代遅れのComparablesの使用

速く動く市場での9か月前からの販売はほぼ無用です。価格はその時間で10〜15%シフトしたかもしれません。現在を維持してください。最近のcomparablesを見つけることができない場合は、あなたの分析でそれを認め、なぜあなたがさらに戻ったかを説明してください。

物件状態の違いを無視する

明らかな状態の違いを無視して信頼性を維持することはできません。美しく維持された家を明らかに作業が必要な家と比較している場合、それのために調整してください。公正に調整できない場合は、別のcomparableを見つけてください。

AVMsへの過度の依存

エージェントがZillowの見積もりを価格推奨の基礎として使用するのを見たことがあります。それは信頼性を破壊する間違いです。Zestimateはツールであり、分析ではありません。

売り手の価格をサポートするためのデータのチェリーピッキング

これはCMA作業の大罪です。売り手が$480,000を望んでおり、市場が明らかに$420,000をサポートしている場合、彼らの数字を正当化するためにcomparablesを積極的に調整しないでください。あなたはリスティングを勝ち取りますが、家が動かないときに信頼性を失います。

時々、CMA作業の最も難しい部分は、seller qualification process中に売り手に厳しい真実を伝えることです。しかし、それは信頼が構築される場所です。

調整の説明の失敗

説明なしの調整はデータ操作のように見えます。常にあなたの方法論を説明してください。数学を説明してください。あなたの仮定を示してください。売り手があなたの結論に同意しない場合でも、透明性は信頼を構築します。

市場トレンドコンテキストの欠落

市場コンテキストなしのcomparable販売のリストは単なるリストです。あなたのCMAは、市場が上昇しているか、下降しているか、または横に動いているか、そしてそれが価格戦略にとって何を意味するかについての物語を伝えるべきです。

高度なCMA戦略

基本をマスターしたら、これらの技術は専門家のCMAをルーチンのものから分けます。

マイクロマーケットセグメンテーション

郵便番号全体を分析する代わりに、近隣、学区、地理的ゾーンごとにマイクロマーケットに分割してください。このmarket segmentation approachは、あなたが真に類似した物件を比較していることを保証します。購入者が好む学区から2ブロック離れた家は、他のほぼ同一であっても、あまり望ましくないゾーンの家とは比較可能ではありません。

あなたのマイクロマーケットをマッピングし、それぞれに別々のCMAデータを維持してください。あなたの分析はより正確で、売り手にとってより有用になります。

Price Per Square Foot分析

comparableと時間期間ごとに平方フィートあたりの価格分析を作成してください。過去6か月間に平方フィートあたりの価格がどのように動いたかを示してください。これは、単純な価格調整が見逃す可能性がある市場トレンドを明らかにします。

このデータをグラフ化してください。売り手はそれをすぐに理解します。「6か月前、この近隣の家は平均$145/平方フィートでした。今日、彼らは平均$158/平方フィートです」は明確な物語を伝えます。

競争ポジショニングマップ

現在のリスティングと最近の販売の中で対象物件がどこに位置するかを示す視覚的なマップを作成してください。それは市場で最も安価な家ですか?最も高価ですか?真ん中のどこかですか?

視覚的ポジショニングは、売り手が彼らがどこに適合し、それが彼らの価格戦略にとって重要な理由を理解するのを助けます。

価格削減確率モデリング

履歴データを使用して、特定の価格でリストされた場合に家が価格削減を必要とする確率を計算してください。あなたの近隣で$450,000を超えてリストされた家が75%の価格削減率を持ち、$430,000でリストされた家が15%の価格削減率を持っている場合、その分析を示してください。

価格について議論するためのこのデータ駆動型アプローチは、主観的な議論よりも売り手とよく共鳴することがよくあります。

複数シナリオの価格設定

3つのシナリオを提示してください:積極的(より高い価格、売れるのに長い)、現実的(スイートスポット市場受け入れ)、保守的(最速の販売、最も可能性の高い価格範囲)。売り手に彼らの目標に一致するシナリオを選ばせてください。

このアプローチは、彼らの価格決定におけるトレードオフについて彼らを教育しながら、売り手の自律性を尊重します。

リスティングアポイントメントの差別化要因としてのあなたのCMA

comparative market analysisは、リスティングアポイントメントを勝ち取るために生成する文書をはるかに超えています。それはアドバイザーとしてのあなたの信頼性の基盤、市場専門知識の証拠、そして現実的な売り手の期待を設定するためのあなたのツールです。

徹底的な市場調査、透明な方法論、および正直な分析を反映するCMAでリスティングアポイントメントに入ると、売り手は気づきます。彼らはそれを他のエージェントの分析と比較し、すぐに違いを見ます。彼らはあなたを雇う可能性が高く、価格設定に関するあなたのガイダンスを信頼し、それが挑戦的であっても価格戦略に固執します。

このCMA専門知識は、以前の失敗した試みに基づいて非現実的な価格期待を持っている可能性があるexpired listingsまたはFSBO propertiesと協力するときにさらに価値があります。

CMA方法論を学ぶために投資する時間は、あなたのキャリアを通じて配当を支払います。それは、推奨をサポートするためのデータを持つプロフェッショナルなエージェントとして、単に推測をしているエージェントではなく、あなたを位置づけます。

それをよく学んでください。一貫して練習してください。あなたのCMAにリスティングアポイントメントで話をさせてください。

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