クリアトゥクローズはゴールラインではありません。それは、ほとんどの問題が発生し、クライアント満足度が勝ち負けする最終段階の始まりです。資金調達の遅延はクライアント体験を殺し、不動産業者との関係を損ない、全員をストレスにさらします。

クロージングと資金調達プロセスには、特定の法的要件、厳しいタイムライン、エラーの余地がありません。雇用確認を忘れたためにクロージング日を逃すと、不動産業者の信頼を失います。不完全な書類でローンを資金調達すると、コンプライアンスの悪夢を作り出します。

クリアトゥクローズから鍵の引き渡しまでのプロセスを見ていきましょう。

クリアトゥクローズプロセス

クリアトゥクローズに到達することは、最終的な引受承認を意味しますが、資金調達が起こる前にいくつかの重要なステップが残っています。

最終的な引受承認は、すべての条件が満たされ、ローンが承認されたことを確認します。まだ祝わないでください。借り手が鍵を手に入れる前に、まだ3-5日間の作業があります。

クロージングディスクロージャー(CD)の配信は、クロージングの少なくとも3営業日前に行われなければなりません。これは、Consumer Financial Protection Bureauによって実施されるTILA-RESPA（真実の貸付法および不動産決済手続法）の下での連邦要件です。時計は、あなたが送信したときではなく、借り手がCDを受け取ったときに開始します。書面で受領を確認してください。

最終ウォークスルーの調整には、不動産業者と買い手がクロージング直前に物件を検査することが含まれます。これをクロージングの当日または前日にスケジュールして、物件が合意された状態にあることを確認します。

電信送金の準備には、権原会社から電信送金指示を収集し、貸し手の資金調達部門との送金を設定することが必要です。権原会社に直接電話してこれらの指示を確認してください。電信送金詐欺は実在し、一般的です。

クロージング予約のスケジューリングは、CD配信直後に行う必要があります。借り手、権原会社または弁護士、不動産業者と調整して、全員にとって都合の良い時間を見つけます。

クリアトゥクローズがすべて完了したことを意味すると想定しないでください。それは、最終条件と3日間のCD待機期間を条件として承認されたことを意味します。

クロージングディスクロージャーのレビュー

クロージングディスクロージャーは、すべてのローン条件とコストの最終的な会計です。借り手と慎重にレビューしてください。

ローン条件と月々の支払いは、借り手が期待するものと一致する必要があります。金利、ローン金額、月々の元本と利息の支払い、ローン期間を確認してください。ここでの驚きは、クロージング前に対処する必要があります。

クロージングコストの項目化は、借り手が支払うすべての手数料をリストアップします。各行項目をレビューし、何をカバーしているかを説明します。一部のコストは貸し手の手数料、一部は第三者の手数料、一部は固定資産税や保険などの前払い項目です。

クロージングまでの現金額は、借り手が権原会社に電信送金する必要があるものです。これには、頭金、クロージングコスト、前払いエスクロー、およびその他の手数料が含まれ、手付金と売り手のクレジットを差し引いたものです。

ローン見積もりとの比較が必要です。CDは、最終コストが元のローン見積もりとどのように比較されるかを示す必要があります。CFPB規制によると、一部の手数料は制限なしに増加でき、他の手数料は限定的な増加があり、一部は増加できません。

借り手への手数料の説明は、混乱とフラストレーションを防ぎます。CDを送信して理解してくれることを望むだけではありません。行ごとに説明する電話をスケジュールしてください。

3営業日の待機期間は、緊急事態を除いて放棄できません。月曜日にCDを発行した場合、最も早くクロージングできるのは木曜日です。土曜日は営業日としてカウントされ、日曜日はカウントされません。

最終条件と確認

クリアトゥクローズ後でも、資金調達前にいくつかの確認が行われなければなりません。

最終的な雇用確認は、クロージングの当日または前日に行われます。貸し手は借り手の雇用主に電話して、まだ雇用されていることを確認します。借り手が先週解雇されたり辞めたりした場合、ローンは資金調達できません。

最終的な信用チェックは、ローン申請プロセス中に新しい負債が発生しなかったことを保証します。申請とクロージングの間にクレジットカードを開設したり車を購入したりすると、取引が台無しになる可能性があります。

財産保険の拘束には、住宅所有者保険が有効で支払われていることの証明が必要です。資金調達前に、貸し手が損失受取人として指定される必要があります。

HOAエストッペルレターは、未払いのHOA会費や特別査定がないことを確認します。権原会社は通常これを処理しますが、完了していることを確認するためにフォローアップしてください。

電信送金指示の確認は重要です。独立して調べた電話番号（メールからではなく）を使用して権原会社に直接電話し、電信送金の詳細を確認してください。詐欺師はメールを傍受し、偽の電信送金指示を送信します。

これらの最終確認をスキップしないでください。災害になる前に問題をキャッチします。

クロージング予約

クロージング予約は、書類が署名され、資金が支払いのために準備される時です。

対面とリモートオンライン公証(RON)は両方とも現在オプションです。従来のクロージングは、権原会社または弁護士の事務所で行われます。RONにより、借り手はビデオ会議と電子署名を使用してどこからでもクロージングできます。

権原会社または弁護士のクロージングは、州によって異なります。一部の州では弁護士のクロージングが必要で、他の州では権原会社またはエスクローエージェントを使用します。あなたの市場での要件を知ってください。

書類への署名には、約束手形、信託証書または住宅ローン、クロージングディスクロージャー、およびその他の様々な開示が含まれます。借り手が署名し、公証人が証人となってスタンプし、クロージングエージェントがすべてを調整します。

資金の配達は、電信送金または認証小切手を介して行われます。電信送金はより速く、より大きな金額でより一般的です。借り手は、クロージング前にアカウントに資金があり、利用可能である必要があります。

鍵の引き渡し調整は、ローンが実際に資金調達されるタイミングに依存します。一部の州では、資金調達はクロージング時に行われ、鍵がすぐに引き渡されます。他の州では、署名と資金調達の間にギャップがあります。

クロージング予約は、ストレスではなく祝祭的に感じるべきです。適切に準備していれば、それは単なる書類です。

資金調達と支払い

資金調達は、貸し手が実際にお金を送金し、ローンが公式になる時です。

貸し手の資金調達承認は、すべての署名された書類をレビューした後に行われます。貸し手の資金調達部門はすべてが完了していることを確認し、電信送金を承認します。

権原会社への電信送金は、ローンの収益を提供します。これは通常、クロージングと同じ日または次の営業日に行われます。これは、書類がいつ到着してレビューされるかによって異なります。

証書の記録は、郡記録官事務所で行われます。権原会社または弁護士は、信託証書または住宅ローンを提出し、公開記録にして貸し手の財産への利益を確保します。

既存の貸し手への支払いは、リファイナンスで発生します。新しいローンの収益は古い住宅ローンを支払います。タイミングは重要です。なぜなら、古い貸し手は支払いを受け取るまで毎日利息を請求するからです。

売り手への支払いは、購入取引で行われます。記録と資金調達の後、権原会社は決済明細書に従って資金を支払います。売り手の既存の住宅ローンを支払い、売り手に収益を配分し、すべての取引コストを支払います。

資金調達は、州法と地域の慣行によって、当日または翌日になる可能性があります。あなたの市場で何が標準かを知り、すべての当事者にタイミングを明確に伝えてください。

クロージング後

ローンが資金調達されたときにあなたの仕事は終わりません。クロージング後のフォローアップは紹介と将来のビジネスを生み出します。

新しい住宅所有者/リファイナンスクライアントへのウェルカムコールは、資金調達後24時間以内に行う必要があります。彼らを祝福し、すべてがスムーズに進んだことを確認し、ポリシーとサービスについての質問に答えることを申し出ます。

最終的なローン書類の配送は、彼らが署名したすべてのコピーを借り手に提供します。一部の貸し手はこれらを郵送し、他の貸し手は電子アクセスを提供します。

サービシング移転情報は、住宅ローンの支払いをどこに送信するかを説明します。多くのローンは、クロージング直後にサービサーに売却されます。借り手が誰に支払うか、最初の支払いがいつ期限かを理解していることを確認してください。

最初の支払い期限日は通常、クロージング後30-45日です。これを明確にしてください。なぜなら、多くの借り手は、最初の新しい支払いを行う前に家賃または古い住宅ローンの支払いを1か月スキップできないことを理解していないからです。

紹介要求のタイミングは、クロージング後約2-3週間である必要があります。ほこりが落ち着き、彼らが家で幸せになったら、紹介プログラムを通じてレビューを依頼し、資金調達が必要な他の人への紹介を依頼します。

クロージング時の借り手の体験は、彼らが覚えて友人と共有するものです。スムーズにすれば紹介を生み出します。ストレスにすれば他の人に警告します。

一般的なクロージング問題

最善の努力にもかかわらず、問題が発生します。準備されていることは、迅速に処理するのに役立ちます。

土壇場での雇用変更は最悪です。借り手がローンプロセス中に仕事を辞めたり、解雇されたり、新しい役割に切り替えたりした場合、取引を完全に台無しにしたり、完全な再引受が必要になったりする可能性があります。

新しい信用照会は、最終的な信用チェックで危険信号を上げます。借り手が契約中にクレジットカードや自動車ローンを申請した場合、債務対所得比率が変化し、資格を失う可能性があります。

後半に発見された鑑定の問題はクロージングを遅らせる可能性があります。クロージング直前に特定された権原の問題または財産の状態の問題は、資金調達前に解決が必要です。

権原の曇りと先取特権が権原検索中に発見された場合、クリアする必要があります。古い判決、税務先取特権、または財産に対する他の請求は、明確な権原の移転を妨げます。

電信送金詐欺の試みはますます一般的になっています。詐欺師は変更された電信送金指示を含む偽のメールを送信します。Federal Bureau of Investigationは、不動産電信送金詐欺が消費者に数百万の損失をもたらしたと警告しています。常に独立して調べた番号を使用して電話で電信送金の詳細を確認してください。

クロージングまでの現金不足は、借り手が誤算したり、予期しないコストが現れたりした場合に発生します。バックアップ資金またはギフトレターを準備しておくことで、取引を救うことができます。

これらの問題を予測すれば、発生したときにより速く解決できます。

クロージング遅延の防止

クロージング問題を処理する最良の方法は、最初に防ぐことです。

積極的な条件クリアランスは、引受条件に土壇場まで待つのではなく、すぐに対処することを意味します。引受が何かを尋ねた場合、今日それを取得してください。

早期のCD配送により、バッファ時間が得られます。クリアトゥクローズ後できるだけ早くクロージングディスクロージャーを発行します。改訂されたCDを発行する必要がある場合でも、まだ時間があります。

バックアップクロージング日は柔軟性を組み込みます。クロージングが金曜日にスケジュールされている場合、月曜日をバックアップとして持つことで、何かが資金調達を遅らせた場合の週末のストレスを防ぎます。

すべての当事者とのコミュニケーションにより、全員が情報を得られます。最終週の不動産業者への毎日の更新は、驚きを防ぎ、彼らがクライアントの期待を管理できるようにします。

コンティンジェンシー計画は、一般的な問題に対して解決策を準備しておくことを意味します。鑑定が低くなる可能性がある場合、それが起こる前にオプションを議論してください。借り手の仕事の状況が不確実な場合、バックアップ文書を準備してください。

クロージング遅延は発生しますが、ほとんどは適切な計画とコミュニケーションで防ぐことができます。

最終段階のメンタリティ

クロージングと資金調達は、実行が最も重要な場所です。50日間完璧なファイル処理を行い、不適切なクロージング調整でクライアント体験を破壊することができます。

クロージングを飛行機の着陸のように考えてください。ほとんどのフライトは平穏ですが、着陸はスキルが本当に重要な時です。オートパイロットは近づけますが、最終アプローチには手動が必要です。

あなたが思う以上にコミュニケーションしてください。クロージングの2日前に借り手に電話して、電信送金の準備ができていることを確認します。不動産業者に電話して、全員が計画を知っていることを確認します。権原会社に電話して、何も欠けていないことを確認します。

すべてを再確認してください。雇用を確認してください。電信送金指示を確認してください。CDをもう一度レビューしてください。借り手が何を持参し、いつ到着するかを知っていることを確認してください。

一貫してスムーズなクロージングを提供するローンオフィサーは、より多くの紹介、より良いレビュー、より強い不動産業者との関係を得ます。完璧であることではありません。準備され、コミュニケーションを取り、問題が発生したときに対応することです。

クリアトゥクローズは、ゴールラインが見える時です。資金調達は、それを越える時です。これら2つのポイントの間の最終段階は、あなたが堅実なオペレーターか、全員をストレスにさらす別のローンオフィサーかを証明する場所です。