購入契約の30%が資金調達のために破綻します。それは市場状況ではありません。実行の失敗です。

資金調達が成立しなかったために購入契約が崩壊すると、誰もが失います。購入者は夢の家を失います。売主は販売を失います。不動産業者は手数料と信頼性を失います。そしてローンオフィサーは評判を破壊します。

しかし、ここに重要なことがあります:ほとんどの資金調達失敗は予防可能です。それらはローンオフィサーが申請プロセスを積極的に管理しないために起こります。彼らは申請を提出し、すべてがうまくいくことを望みます。彼らは問題を予防するのではなく反応します。彼らは体系的ではなく散発的にコミュニケーションします。

トップのローンオフィサーは申請を積極的に管理します。彼らはすべてのファイルが正確にどこに立っているか、次に何が必要か、どのような潜在的な障害が存在するかを知っています。彼らは借り手と不動産業者と毎日コミュニケーションします。彼らはファイルを積極的に前進させます。それが彼らのプルスルー率が75-85%であるのに対し、平均的なローンオフィサーは50-60%で停滞している理由です。

ローン申請ワークフロー

ワークフローを理解することで効果的に管理できます。

初回申請(1003 Uniform Residential Loan Application)は借り手情報を収集します:個人情報、雇用履歴、所得、資産、負債、物件情報。この標準化されたフォームはFannie Mae and Freddie Macによって要求されます。ほとんどの申請は今や電子的で、適切なpre-qualificationが完了した状態でオンラインまたはアポイントメント中に完了されます。

書類収集が申請に続きます。給与明細、銀行明細書、税務申告書、身分証明書、資産文書が必要です。高速な書類収集は処理を加速します。書類を待つ毎日は、レートロック満了または契約期限に近づく1日です。

処理と引受提出は書類が完成したら行われます。処理担当者は完全性のためにファイルをレビューし、第三者レポート(クレジット、評価、タイトル)を注文し、引受に提出します。提出の品質は引受時間に影響します。

条件付き承認と条件クリアランスは重要な段階です。引受者はファイルをレビューし、クリアすべき条件のリストと条件付き承認を発行します:更新された給与明細、説明書簡、追加文書、または検証更新。条件を迅速にクリアすることがタイムラインを決定します。

クリアトゥクローズはすべての条件がクリアされ、引受者が最終承認を与えたときに起こります。追加の文書は必要なく、資金調達が承認され、取引はclosing and funding processに進むことができます。

クロージングと資金調達が取引を完了します。借り手が文書に署名し、資金がタイトル会社に送金され、証書が記録され、ローンが資金調達されます。あなたは支払われ、(うまくいけば)紹介とレビューを生成します。

完全な申請要件

不完全な申請は処理に留まります。完全な申請は引受に移動します。

2年間のW-2と給与明細はW-2借り手の雇用と所得を検証します。最新の30日分の給与明細と過去2年間のW-2が必要です。処理担当者は雇用主に電話して現在の雇用を確認します。

2ヶ月の銀行明細書は資産を文書化します。残高と入金を示す空白ページを含むすべてのページ。引受者は説明を必要とする大きな入金を精査します。一貫性のない残高は質問を生み出します。

税務申告書は自営業者、賃貸所得、または複雑な状況のため。すべてのスケジュールを含む2年間の個人申告書。自営業の場合はビジネス申告書(1120、1120S、1065)。借り手によって署名され日付が記入されたもの、またはIRS転写。

クレジットレポート承認はクレジットの引き出しを許可します。ハード照会はクレジットスコアにわずかに影響します(通常5-10ポイント)が、45日以内の複数のモーゲージ照会は1つとしてカウントされます。

購入契約またはリファイナンス意図は取引詳細を確立します。購入契約は価格、条件、偶発事項、クロージング日を示します。リファイナンス申請は現在のモーゲージ明細書と固定資産税請求書が必要です。

物件情報は評価注文を可能にします。完全な住所、物件タイプ、建築年、平方フィート、借り手に知られている問題。

雇用確認同意は雇用主への連絡を許可します。貸し手は電話するか、HRに雇用、職位、給与、継続の可能性を確認するフォームを送信します。

書類収集戦略

書類を速く得ることがタイムラインを決定します。システムを作成します。

デジタルアップロードポータルは収集を合理化します。借り手が安全に書類をアップロードできるリンクをメールします。メールやファックスよりもはるかに速いです。ほとんどのローンオリジネーションシステムには借り手ポータルが含まれています。

借り手タイプ別の書類チェックリストは明確な期待を設定します。W-2従業員は自営業者とは異なる書類が必要です。初めての購入者は経験豊富な借り手よりも多くのガイダンスが必要です。カスタマイズされたチェックリストは混乱を防ぎます。

欠落アイテムのフォローアップは持続的ですがプロフェッショナルです。「まだあなたの銀行明細書を待っています。今日アップロードできますか?引受に提出するためにこれらが必要です。」完了するまで毎日フォローアップ。

期限と期待の設定は緊急性を生み出します。「クロージングタイムラインを維持するために3日以内にすべての書類が必要です。それに取り組めますか?」期限のない借り手は先延ばしにします。

モバイルアプリ書類提出は簡単にします。多くの貸し手は、借り手が電話で書類を撮影し、すぐにアップロードできるモバイルアプリを提供しています。摩擦を劇的に減らします。

処理段階

処理は要件を注文し、引受のためにファイルを準備します。

クレジットレポートを注文申請後すぐに。クレジット照会は一部のプログラムでレートロックの30日間のクロックをトリガーします。プログラムの適格性と価格設定を決定するためにクレジットスコアを知ります。

評価を注文契約が署名されたら(購入)または申請が完了したら(リファイナンス)。評価は市場に応じて7-14日かかります。ラッシュ料金($100-200)は迅速化できます。低い評価は取引を台無しにするので、解決策のための時間を最大化するために迅速に注文します。

雇用を確認電話または電子検証経由。現在の雇用、職位、給与を確認します。一部の雇用主は第三者検証サービス(The Work Number)を使用します。検証は処理時とクロージング前に再度行われます。

資産を確認銀行明細書または電子検証経由。頭金とクロージングコストが文書化されていることを確認します。大きな入金はソース検証(お金がどこから来たかを示すペーパートレイル)が必要です。

タイトルレポートと保険はタイトル会社によって注文されます。タイトル検索は解決が必要なリーエン、判決、または所有権の問題を明らかにします。タイトル保険はタイトル欠陥から貸し手と所有者を保護します。

住宅所有者保険検証は補償の証拠が必要です。補償、名義被保険者、物件住所、有効日を示す宣言ページ。貸し手は損失受取人として指名されなければなりません。

HOA文書(該当する場合)は協会の財務、保険、会費を示す質問票または証明書が必要です。貸し手は健全なHOA財務と適切な保険を要求します。問題のあるHOAは取引を殺す可能性があります。

引受提出

提出の品質が引受時間を決定します。

提出前の完全なファイルレビューは問題を捕捉します。完全性、一貫性、明確性のためにすべての書類をレビューします。ずさんな提出は承認を遅らせる初期条件で戻ってきます。

引受者の割り当ては貸し手によって異なります。一部は引受者間でローテーションし、他はローンタイプまたは複雑性に基づいて割り当てます。引受者との関係を構築することで、柔軟性が必要なときに役立ちます。

初期引受レビューはほとんどの貸し手で24-48時間以内に行われます。引受者はファイルを分析し、自動引受を実行し、問題を特定します。質の高いファイルは迅速に条件付き承認を得ます。問題のあるファイルは保留または拒否されます。

自動引受(Fannie MaeのDesktop Underwriter、Freddie MacのLoan Prospector)はリスクを分析し、所見を提供します。「Approve/Eligible」は標準条件付きの自動承認を意味します。「Refer」または「Caution」は手動引受が必要であることを意味します。

条件付き承認書は最終承認に必要なすべてをリストします。各条件は正確に何が必要かを指定します。一部の条件は単純(更新された給与明細)、他は複雑(文書付きのクレジット問題の説明)。条件を迅速にクリアします。

条件のクリアリング

この段階は取引がクローズするか崩壊するかを決定します。

引受者条件の理解は重要です。各条件を注意深く読みます。不明な場合、借り手を悩ませる前に引受者に明確化を求めます。条件の誤解は時間を無駄にします。

重要対軽微な条件の優先順位付けは努力に焦点を当てます。重要な条件(雇用確認、資産確認、評価)はすぐにクリアしなければなりません。軽微な条件(更新された公共料金請求書、住宅所有者保険宣言ページ)はわずかに待つことができます。

借り手への要件の明確な伝達は混乱を防ぎます。「引受者は2022年の6ヶ月の雇用ギャップを説明する雇用主からの手紙が必要です。手紙は会社のレターヘッドに記載され、HRによって署名され、ギャップの理由を説明すべきです。」具体的な指示は具体的な応答を得ます。

追加文書の迅速な提出は勢いを維持します。受け取ったら条件をアップロードし、バッチしないでください。クリアされた各条件はクリアトゥクローズに近づけます。

再引受トリガーはレビューを再開します。新しいクレジット照会、仕事の変更、大きな入金、または未開示の債務はすべて再引受をトリガーします。借り手に警告します:「クロージング後まで、クレジット申請をしないで、仕事を変えないで、大きな購入をしないでください。」

新しいクレジットまたは仕事の変更を避けるは重要なメッセージです。借り手はモーゲージプロセス中に家具を購入したり仕事を変えたりすることが資金調達を破壊する可能性があることを認識していません。これを繰り返し強調します。

一般的な申請遅延

これらを予測し、影響を最小限に抑えます。

評価遅延と低い評価は最大の問題です。評価者不足は10-14日のタイムラインを意味します。低い評価は価格の再交渉、より多くの頭金の持参、または契約のキャンセルが必要です。評価をすぐに注文し、低い評価の可能性に借り手を準備します。

タイトル問題(リーエン、判決、所有権紛争など)はクロージング前に解決が必要です。税リーエン、請負業者リーエン、元配偶者のタイトル問題はすべてタイトル検索中に浮上します。これらは解決に数週間かかる可能性があります。受け取ったらすぐにタイトルレポートをレビューします。

雇用確認問題は雇用主が応答しないか、予想と異なる情報を報告するときに発生します。雇用主は借り手が述べたものとは異なる給与を報告することがあります(コミッションが含まれていない、ボーナスが保証されていない)。雇用確認を毎日フォローアップします。

未開示債務発見は申請を台無しにします。引受者はクレジットを引き出し、借り手が開示しなかった債務を見つけます:車のリース、学生ローン、児童養育費。これらはDTIに影響し、借り手を適格比率を超えて押し上げる可能性があります。申請中にすべての債務について尋ねます。

銀行明細書のソース質問は大きな入金で発生します。引受者はソース文書を必要とする$500-1000を超える入金を精査します。贈与資金は贈与書簡が必要です。口座間の転送はペーパートレイルが必要です。借りたお金(家族からでも)は赤旗です。

自営業所得計算は借り手を混乱させます。自営業所得は税務申告書から計算され、しばしば総収入と非常に異なります。減価償却は加算され、食事とエンターテイメントは加算されません。年々所得が減少することは問題を生み出します。pre-qualification中に期待を設定し、正確なunderwriting preparationを確保します。

クライアントコミュニケーション

積極的なコミュニケーションは不安と放棄を防ぎます。

申請ステータス更新は全員に情報を提供し続けます。借り手と不動産業者へのファイルステータスの週次(最低限)更新。「評価は価値で戻ってきました、更新された給与明細以外のすべての条件がクリアされました、予定通りのクロージングに向けて順調です。」

タイムラインの期待管理は失望を防ぎます。「典型的なタイムラインは30-45日です。現在15日目で、評価を待っています(5日以内に持つべき)、その後最終条件をクリアしてクリアトゥクローズに移動します。」透明性は信頼を構築します。

引受リクエストの説明は欲求不満を減らします。借り手は引受者がなぜそんなに多くの文書を必要とするか理解していません。「引受者はこれらのローンを購入する投資家のために働きます。投資家はFannie Mae、Freddie Mac、Consumer Financial Protection Bureauによって義務付けられているすべてを確認するために広範な文書を要求します。過度に感じることは知っていますが、標準的なプロセスです。」

購入契約偶発事項期限は注意が必要です。ほとんどの契約には資金調達偶発事項期限(通常17-21日)があります。ローンが期限までに承認されない場合、購入者は手付金を失うリスクがあります。偶発事項期限を追跡し、クリアを優先します。強力なrealtor partnershipsはこれらの重要なタイムラインを管理するのに役立ちます。

レートロック満了管理は価格設定に影響します。ほとんどのレートロックは30-45日です。クロージング前にロックが期限切れになると、借り手は延長料金($300-500)を支払うか、現在の市場レートに直面します。ロック満了を避けるためにタイムラインを管理します。

テクノロジーとツール

現代のモーゲージ処理には堅牢なテクノロジーが必要です。

ローンオリジネーションシステム(Encompass、Calyx Point、Blend)はワークフロー全体を管理します。申請からクロージングまで、すべてが1つのシステムに。書類保管、タスク追跡、引受提出、資金調達がすべて統合されています。

自動所得と資産検証は処理を加速します。The Work Numberのようなサービスは即座の雇用確認を提供します。銀行口座検証サービス(Finicity、Plaid)は資産検証を電子的に引き出します。従来の方法よりも速く正確です。

Eサインとeクロージングはリモート取引を可能にします。申請、開示、さらにはクロージング文書のデジタル署名。Eクロージングはより一般的になってきていますが、まだ普遍的ではありません。

リアルタイムステータスポータルは借り手に情報を提供し続けます。申請ステータス、保留アイテム、タイムラインを示すポータルは電話と不安を減らします。借り手は毎日電話する代わりにオンラインでステータスをチェックします。

不動産業者コラボレーションプラットフォームはコミュニケーションを促進します。不動産業者がローンステータスをチェックし、評価結果を見て、タイムラインを監視できるシステムは調整を改善し、電話タグを減らします。

申請管理が重要な理由

これがプロフェッショナルなローンオフィサーがアマチュアから分離される場所です。

申請を積極的に管理するローンオフィサーは取引をクローズさせます。彼らは積極的にコミュニケーションし、条件を迅速にクリアし、危機になる前に問題を防ぎ、クロージングまで勢いを維持します。

申請を提出して最善を望むローンオフィサーは取引を失います。申請は書類を待って座っています。条件はクリアされません。評価は遅れて戻ってきます。クロージングは遅延またはキャンセルされます。

ローンオフィサーとしてのあなたの評判は、期日通りに約束通りにローンをクローズすることで構築されます。不動産業者は確実に実行するローンオフィサーにビジネスを紹介します。借り手はプロセスをスムーズにしたローンオフィサーに友人を紹介します。

強力な申請管理は、紹介とリピートビジネスを確保することでmortgage lead funnelをサポートします。すべての申請を最も重要なファイルとして扱います。毎日ステータスを追跡します。積極的にコミュニケーションします。条件をすぐにクリアします。クリアトゥクローズに向けて積極的に押します。それが約束したことを提供し、毎回期日通りにローンをクローズするローンオフィサーとしての評判を構築する方法です。