Hypotheken-Vorabgenehmigungsprozess: Der Leitfaden für Makler zur finanziellen Qualifikation

Wenn Sie länger als ein paar Monate im Immobiliengeschäft sind, haben Sie dies wahrscheinlich erlebt: Wochenlang Häuser einem Käufer zu zeigen, nur um festzustellen, dass er sich tatsächlich keines davon leisten kann. Oder noch schlimmer, sie machen ein Angebot und plötzlich fällt die Finanzierung durch. Hier wird die Hypotheken-Vorabgenehmigung zu Ihrer Geheimwaffe.

Die Arbeit mit vorabgenehmigten Käufern reduziert verschwendete Zeit um 60-70%. Aber über das bloße Einsparen von Stunden unproduktiver Besichtigungen hinaus hilft Ihnen das Verständnis des Vorabgenehmigungsprozesses, bessere Gespräche mit Kunden zu führen, stärkere Verhandlungen mit Verkäufern zu führen und insgesamt schnellere Geschäfte zu tätigen. Es ist eine kritische Komponente Ihres Käuferqualifikationsframeworks, die ernsthafte Käufer von denen trennt, die nur stöbern.

Lassen Sie uns alles durchgehen, was Sie über die Begleitung von Käufern durch die Vorabgenehmigung und die Nutzung dieser Qualifikation zum Aufbau Ihres Geschäfts wissen müssen.

Vorqualifikation vs. Vorabgenehmigung: Den Unterschied kennen

Bevor wir in den Prozess eintauchen, ist es wichtig zu verstehen, womit Sie es tatsächlich zu tun haben. Diese Begriffe werden austauschbar verwendet, bedeuten aber sehr unterschiedliche Dinge.

Vorqualifikation ist eine grobe Schätzung. Ein Käufer gibt einem Kreditgeber grundlegende Informationen – Einkommen, Schulden, Ersparnisse – und der Kreditgeber sagt etwas wie „basierend auf dem, was Sie uns gesagt haben, könnten Sie wahrscheinlich 300.000 € leihen." Keine Dokumentation. Keine Kreditprüfung. Es ist ein Ausgangspunkt, nicht mehr.

Vorabgenehmigung ist die echte Sache. Der Kreditgeber hat alles durch tatsächliche Dokumente überprüft, Ihre Kreditauskunft eingeholt und Ihre genaue Kreditfähigkeit berechnet. Sie erhalten ein formelles Schreiben, das besagt, dass Sie für einen bestimmten Kreditbetrag genehmigt sind, typischerweise für 60-90 Tage gültig.

Warum das für Sie als Makler wichtig ist: Verkäufer interessieren sich für Vorabgenehmigungsschreiben. Wenn Sie ein Angebot mit einer Vorabgenehmigung in der Hand einreichen, weiß der Listing-Makler, dass Ihr Käufer ernsthaft und qualifiziert ist. Ohne sie sieht Ihr Angebot wie eines von Dutzenden aus, die sie möglicherweise von unsicheren Käufern erhalten. Dies wird besonders kritisch in Mehrfachangebots-Situationen, wo Sie jeden Wettbewerbsvorteil benötigen.

Aus Sicht des Käufers gibt die Vorabgenehmigung ihnen Vertrauen in ihr tatsächliches Budget. Zu viele Käufer betreten Ihr Büro in der Annahme, sie könnten sich 500.000 € leisten, wenn sie sich wirklich nur für 350.000 € qualifizieren können. Die Vorabgenehmigung erzwingt diese Realitätsprüfung, bevor sie sich in die falsche Immobilie verlieben.

Der Vorabgenehmigungsprozess erklärt

Der Vorabgenehmigungsprozess dauert typischerweise 1-3 Werktage von Anfang bis Ende, obwohl einige Kreditgeber bei einfachen Fällen schneller arbeiten können. Hier ist, was tatsächlich hinter den Kulissen passiert:

Erstes Finanzgespräch

Die Aufgabe des Kreditgebers beginnt damit, das vollständige finanzielle Bild Ihres Käufers zu verstehen. Sie werden fragen nach:

  • Bruttojahreseinkommen aus allen Quellen
  • Aktuelle Schulden und monatliche Verpflichtungen
  • Ersparnisse und Anzahlungsmittel
  • Beschäftigungsgeschichte und Stabilität
  • Kürzlich aufgetretene große finanzielle Ereignisse (Insolvenz, Zwangsvollstreckung, verspätete Zahlungen)

Dieses Gespräch bestimmt, ob der Käufer überhaupt ein Kandidat für einen Kredit ist und welche Programme am besten funktionieren könnten. Jemand, der kürzlich selbstständig wurde, wird einen anderen Weg gehen als ein Angestellter, zum Beispiel. Dies ist ähnlich dem, was Sie in Ihrer ersten Käuferkonsultation behandeln werden, also koordinieren Sie mit Kreditgebern, um redundante Fragen zu vermeiden.

Dokumentenprüfung

Sobald der Kreditgeber die Grundlagen versteht, wird er Dokumentation anfordern. Hier bleiben Käufer oft hängen, weil sie nicht erkennen, wie viel benötigt wird. Ein typisches Paket umfasst:

Identifikation & Beschäftigung:

  • Zwei Formen gültiger Ausweise (Führerschein, Reisepass)
  • Neueste Gehaltsabrechnungen (normalerweise 30 Tage)
  • Lohnsteuerbescheinigungen der letzten zwei Jahre
  • Angebotsschreiben, falls kürzlich eingestellt
  • Beschäftigungsbestätigung per Telefon oder Online-System

Finanzielle Dokumente:

  • Kontoauszüge (typischerweise 2 Monate)
  • Anlagekontoauszüge (2 Monate)
  • Rentenkontoauszüge, falls Mittel für Anzahlung verwendet werden
  • Geldmittelnachweis, falls bar für Abschlusskosten gezahlt wird

Steuererklärungen:

  • Letzte zwei Jahre persönliche Steuererklärungen
  • Vorherige zwei Jahre geschäftliche Steuererklärungen (falls selbstständig)
  • Anlage C, K-1 oder andere unterstützende Dokumente für Selbstständigeneinkommen

Schuldeninformationen:

  • Hypothekenauszug, falls derzeit Hausbesitzer
  • Autokreditauszüge
  • Studienkreditauszüge
  • Kreditkartenauszüge oder Kontonummern
  • Alle anderen Schuldenverpflichtungen

Die Menge der Dokumentation variiert je nach Kredittyp und individuellen Umständen, aber Kreditgeber fragen fast immer nach mehr als Käufer erwarten.

Kreditprüfung und Berichtsüberprüfung

Der Kreditgeber holt eine vollständige Kreditauskunft und Kredit-Score ein. Sie suchen nach:

  • Aktuellem Kredit-Score (typischerweise 620+ für FHA, 680+ für konventionell erforderlich)
  • Zahlungshistorie und verspäteten Zahlungen
  • Inkassokonten oder Ausbuchungen
  • Kürzlichen Anfragen, die auf neue Schulden hinweisen könnten
  • Gesamte Kreditauslastung (wie viel des verfügbaren Kredits verwendet wird)

Wenn es Probleme gibt – eine verspätete Zahlung von vor drei Jahren, ein Inkassokonto, hohe Kreditauslastung – bespricht der Kreditgeber Lösungen. Manchmal geht es nur darum zu erklären, was passiert ist. Manchmal muss der Käufer Schulden abbezahlen oder warten, bis negative Einträge altern, bevor eine Genehmigung möglich ist.

Einkommens- und Beschäftigungsüberprüfung

Über die Dokumente hinaus überprüfen Kreditgeber die Beschäftigung direkt. Sie könnten Ihren Arbeitgeber anrufen, über automatisierte Verifizierungssysteme prüfen oder ein Beschäftigungsbestätigungsschreiben anfordern. Das Ziel ist zu bestätigen, dass Sie noch beschäftigt sind und das verdienen, was Sie behaupten.

Selbstständige Käufer stehen hier vor zusätzlicher Überprüfung. Kreditgeber möchten typischerweise 2-3 Jahre Steuererklärungen sehen und könnten ein Buchhalterbrief anfordern. Einkommensdurchschnitt ist bei Selbstständigen üblich, besonders bei denen in ihren ersten Geschäftsjahren.

Vermögens- und Anzahlungsüberprüfung

Kreditgeber überprüfen, dass Anzahlungsmittel tatsächlich verfügbar sind. Sie suchen nach der Quelle der Mittel: Ersparnisse, ein Geschenk, Anlagekonten. Wenn es ein Geschenk von der Familie ist, möchten sie einen Geschenkbrief, der besagt, dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss.

Wenn die Anzahlung weniger als 20% beträgt, prüft der Kreditgeber alle liquiden Vermögenswerte, um sicherzustellen, dass der Käufer Abschlusskosten decken und nach dem Abschluss noch Rücklagen haben kann.

Schulden-zu-Einkommen-Berechnung

Dies ist die kritische Metrik, die die tatsächliche Kreditfähigkeit bestimmt. Der Kreditgeber berechnet:

  • Front-End-Verhältnis: Wohnkosten (Hypothek, Steuern, Versicherung) geteilt durch monatliches Bruttoeinkommen (normalerweise auf 28% begrenzt)
  • Back-End-Verhältnis: Alle monatlichen Schuldenzahlungen einschließlich Wohnen geteilt durch monatliches Bruttoeinkommen (normalerweise auf 36-43% begrenzt, je nach Kredittyp)

Wenn ein Käufer 5.000 € monatlich verdient, kann seine Wohnzahlung typischerweise nicht mehr als 1.400 € betragen (28% x 5.000 €). Wenn er bereits 800 € an Autozahlungen und 300 € an Studienkrediten hat, kann seine Gesamtverschuldung 2.150 € (5.000 € x 43%) nicht überschreiten, was nur 850 € für eine Hypothek übrig lässt – was nicht realistisch ist.

Viele Käufer entdecken während der Vorabgenehmigung, dass das Abbezahlen eines Autokredits oder einer Kreditkarte ihre Kreditfähigkeit erheblich erhöhen würde. Einige tun es. Einige entscheiden sich dafür, die Flexibilität zu behalten.

Kredittypen und Programme verstehen

Vorabgenehmigung bedeutet nicht Einheitsgröße. Verschiedene Kreditprogramme haben unterschiedliche Anforderungen und Vorteile:

Konventionelle Kredite

Die Standardoption. Erfordern normalerweise 20% Anzahlung und starke Bonität (680+), obwohl viele Kreditgeber niedriger gehen. Die Zinssätze sind typischerweise wettbewerbsfähig, und Sie erhalten mehr Flexibilität bei Immobilientypen.

FHA-Kredite

Großartig für Erstkäufer und die mit begrenzten Anzahlungen (bis zu 3,5%). Kredit-Score-Anforderungen sind flexibler (620+). Der Kompromiss: Hypothekenversicherung ist erforderlich, was zu monatlichen Zahlungen hinzukommt. Begrenzt auf selbstgenutzte Immobilien.

VA-Kredite

Verfügbar für Militärangehörige, Veteranen und ihre Ehepartner. Erlauben oft null Anzahlung und erfordern keine Hypothekenversicherung. VA-Kredite haben typischerweise wettbewerbsfähige Zinssätze und flexible Kreditanforderungen.

USDA-Kredite

Für ländliche und vorstädtische Immobilien. Null Anzahlung. Keine Hypothekenversicherung (obwohl es eine Garantiegebühr gibt). Großartige Option für Käufer in qualifizierenden Gebieten mit moderatem Einkommen.

Jumbo-Kredite

Für Kredite, die konventionelle Grenzen überschreiten (typischerweise 766.200 $+). Erfordern starke Bonität und Einkommensdokumentation. Die Zinssätze sind oft etwas höher als konforme Kredite.

Erstkäufer-Programme

Viele Bundesstaaten und Gemeinden bieten Programme mit Anzahlungshilfe, günstigen Zinssätzen oder Zuschüssen an. Diese ändern sich häufig, daher ist es wertvoll, Käufer mit lokalen Ressourcen zu verbinden.

Während der Vorabgenehmigung empfiehlt der Kreditgeber, für welche Programme der Käufer qualifiziert ist. Einige Käufer qualifizieren sich für mehrere Optionen und benötigen Anleitung, welche für ihre Situation sinnvoll ist.

Was tatsächlich in einem Vorabgenehmigungsschreiben steht

Wenn der Kreditgeber das Vorabgenehmigungsschreiben sendet, sehen Sie Folgendes:

  • Kreditnehmer-Name(n)
  • Genehmigter Kreditbetrag (das Maximum, das sie leihen können)
  • Kredittyp(en), für die sie genehmigt sind
  • Immobilientyp-Beschränkungen (nur Einfamilienhäuser, Anlageimmobilien eingeschlossen usw.)
  • Anzahlungsprozentsatz(e)
  • Geschätzter Zinssatz (oft markiert „vorbehaltlich endgültiger Genehmigung")
  • Geschätzte monatliche Zahlung
  • Gültigkeitszeitraum (normalerweise 60-90 Tage)
  • Bedingungen (Bedingungen, die beim Abschluss erfüllt werden müssen)
  • Kreditgeber-Kontaktinformationen

Das Schreiben kommt normalerweise in zwei Versionen: eines für den Käufer zum Behalten und eines für Sie zur Einreichung mit Angeboten.

Ein wichtiger Unterschied: Das Schreiben könnte „bedingte Genehmigung" oder „vollständige Genehmigung" sagen. Bedingte Genehmigung bedeutet, dass der Kreditgeber den Käufer vorabgenehmigt hat, aber spezifische Bedingungen erfüllt werden müssen (wie Nachweis der Anzahlung oder Klärung einer Kreditdiskrepanz). Vollständige Genehmigung bedeutet, sie sind startklar. So oder so ist es solide für Angebote, aber bedingte Genehmigungen bewegen sich manchmal langsamer.

Ihre Rolle als Makler

Das Verständnis der Vorabgenehmigung ist nur die halbe Schlacht. Wie Sie dieses Wissen während des Kaufprozesses nutzen, macht den wirklichen Unterschied.

Erwartungen früh setzen

Beginnen Sie jedes Käufergespräch damit, Vorabgenehmigung zu erklären und warum sie wichtig ist. Sagen Sie ihnen nicht einfach nur „gehen Sie sich vorabgenehmigen lassen". Erklären Sie, dass Kreditgeber umfangreiche Dokumentation benötigen werden, dass es typischerweise 3-5 Werktage dauert und dass eine Vorabgenehmigung vor Beginn der Hausbesichtigungen allen Zeit spart.

Viele Makler schließen die Vorabgenehmigung als Teil ihrer ersten Käuferkonsultation ein. Einige haben sogar bevorzugte Kreditgeberempfehlungen bereit. Diese Erwartungen früh zu setzen ist wesentlich für Ihre gesamte Käufer-Journey-Stufen-Strategie.

Kreditgeber-Beziehungen aufbauen

Sie müssen nicht mit Dutzenden von Kreditgebern arbeiten. Drei oder vier solide Partner, die konsequent liefern, gut kommunizieren und bei der Problemlösung helfen, sind ideal. Diese Beziehungen machen Ihr Leben einfacher, weil:

  • Sie ihre typischen Zeitpläne und Anforderungen kennen
  • Sie Ihre Kunden wegen der Beziehung priorisieren
  • Sie schnell Probleme beheben können
  • Sie ihre Persönlichkeit und ihren Prozess verstehen

Planen Sie vierteljährliche Kaffeetreffen mit Ihren Kreditgeber-Partnern. Sie schätzen das Geschäft und Sie bleiben im Gedächtnis.

Status nachverfolgen

Nachdem Ihr Käufer sich für die Vorabgenehmigung beworben hat, gehen Sie nicht einfach davon aus, dass alles vorangeht. Melden Sie sich jeden zweiten Tag. Fragen Sie, ob der Kreditgeber alle Dokumente erhalten hat. Markieren Sie fehlende Elemente, bevor sie den Zeitplan verzögern.

Dies ist besonders wichtig, wenn Sie sich in einem aktiven Markt befinden, in dem Mehrfachangebote vorkommen. Sie könnten eine großartige Immobilie haben, die auf den Markt kommt, und benötigen eine Vorabgenehmigung, die innerhalb von 48 Stunden abgeschlossen ist. Die gleichen Geschwindigkeit-zu-Lead-Antwort-Prinzipien gelten für internes Prozessmanagement.

Kaufkraft verstehen

Die Vorabgenehmigung gibt Ihnen eine echte Zahl, aber es ist nicht immer die ganze Geschichte. Ein Käufer, der für 500.000 € genehmigt wurde, fühlt sich vielleicht bei einem Kauf von 450.000 € wohler. Umgekehrt sind einige Käufer für weniger genehmigt als sie erwartet haben und müssen Erwartungen anpassen.

Führen Sie ein echtes Gespräch über:

  • Was ihr tatsächliches Budget ist (nicht nur, wofür sie genehmigt sind)
  • Ob sie finanzielle Puffer behalten möchten
  • Ob sie Zahlungsbetrag priorisieren oder in einer bestimmten Nachbarschaft bleiben
  • Ihr Komfortniveau mit Schulden-zu-Einkommen am oberen Ende der Genehmigung

Finanzielle Warnsignale identifizieren

Während der Vorabgenehmigungsgespräche tauchen manchmal Warnsignale auf, die das Geschäft beeinflussen könnten. Beschäftigungsänderungen, Geschenkmittelquellen, die rechtliche Probleme schaffen, kürzliche große Käufe, die Schuldenverhältnisse durcheinanderbringen, oder Kreditprobleme, die die Finanzierung beeinflussen.

Diese Gespräche sind heikel. Sie sind kein Kreditgeber oder Finanzberater, aber Sie sind in der Position zu bemerken, wenn etwas das Geschäft entgleisen könnte. Ein Hinweis an den Käufer („Ihr Kreditgeber erwähnte, dass er diesen Jobwechsel überprüfen möchte – stellen Sie sicher, dass Sie diese Dokumentation bereit haben") kann Last-Minute-Überraschungen verhindern. Dieses Bewusstsein ist entscheidend für die Deal-Ausfall-Prävention während der gesamten Transaktion.

Effektiv mit Kreditgebern arbeiten

Ihre Beziehung zu Kreditgebern ist nicht transaktional. Sie ist kollaborativ. Sie versuchen beide, demselben Kunden beim tatsächlichen Hauskauf zu helfen.

Kommunikationsprotokolle

Legen Sie fest, wie Sie bevorzugt kommunizieren möchten. Einige Makler möchten tägliche Updates zu aktiven Vorabgenehmigungen. Andere lassen Kreditgeber lieber arbeiten, es sei denn, es gibt ein Problem. Seien Sie klar über Ihre Präferenzen und respektieren Sie ihre.

Wenn Sie mehrere Angebote im Namen desselben Käufers einreichen, stellen Sie sicher, dass der Kreditgeber es weiß. Kreditgeber sehen Kreditanfragen und werden manchmal besorgt, wenn sie mehrere harte Anfragen von verschiedenen Quellen sehen.

Ihren Käufer richtig vorstellen

Senden Sie einem Kreditgeber nicht einfach die Kontaktinformationen eines Käufers. Rufen Sie den Kreditgeber an, stellen Sie den Käufer vor und erklären Sie seine Situation. Diese persönliche Berührung bringt besseren Service und zeigt dem Kreditgeber, dass Sie es mit der Beziehung ernst meinen.

Einige Makler machen sogar einen Drei-Wege-Anruf, um die Vorstellung zu machen und erste Fragen gemeinsam zu beantworten.

Zeitplan-Erwartungen verwalten

Wenn Sie eine Frist haben – eine Immobilieninspektion, ein Angebotsablauf, ein Abschlussdatum – kommunizieren Sie dies früh dem Kreditgeber. Sie werden entsprechend priorisieren. Nichts frustriert Kreditgeber mehr, als in letzter Minute herauszufinden, dass die Vorabgenehmigung „gestern" benötigt wurde.

Problemlösung

Probleme tauchen auf. Kredit-Score ist niedriger als erwartet. Anzahlungsmittel können nicht dokumentiert werden. Beschäftigungsstatus ist kompliziert. Behandeln Sie den Kreditgeber nicht als Hindernis. Arbeiten Sie mit ihnen zusammen, um Lösungen zu finden.

Manchmal geht es darum, ein manuelles Underwriting anzufordern. Manchmal geht es darum, ein anderes Kreditprogramm zu finden. Manchmal muss der Käufer einen anderen Ansatz für seine Finanzen wählen. Der Kreditgeber möchte ein Ja finden – helfen Sie ihnen dabei.

Häufige Qualifikationsprobleme und Lösungen

Auch bei guter Vorabgenehmigungsanleitung werden Sie auf Situationen stoßen, bei denen die Zahlen anfangs nicht funktionieren.

Unzureichende Anzahlung

Problem: Käufer hat nicht genug für Anzahlung.

Lösungen:

  • Anzahlungshilfeprogramme erkunden (viele Bundesstaaten bieten diese an)
  • Verkäuferbeitrag zu Abschlusskosten aushandeln (gibt Käufergeld frei)
  • Niedrigere Anzahlungsoptionen erwägen (FHA bei 3,5%, konventionell bei 5%)
  • Geschenkmittel von Familie (mit ordentlicher Dokumentation)
  • Abschluss verzögern, um mehr zu sparen

Hohes Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis

Problem: Andere Schulden verhindern Qualifikation für gewünschten Kreditbetrag.

Lösungen:

  • Kreditkarten oder Autokredite vor Abschluss abbezahlen
  • Anzahlung erhöhen (senkt Kreditbetrag, senkt Zahlung)
  • Kreditlaufzeit verlängern (senkt monatliche Zahlung, erhöht aber Zinsen)
  • Mitkreditnehmer mit zusätzlichem Einkommen
  • Verschiedene Kreditprogramme mit höheren DTI-Zulagen erkunden (einige gehen bis 50%)

Kredit-Score-Probleme

Problem: Kürzliche verspätete Zahlung, Inkassokonto oder niedriger Gesamtscore.

Lösungen:

  • Fehler in Kreditauskunft anfechten (legitim, wenn ungenau)
  • Überfällige Konten aktuell bezahlen
  • Manuelles Underwriting beim Kreditgeber anfordern (manchmal genehmigen sie trotzdem, wenn Umstände Probleme erklären)
  • 30-60 Tage warten, bis negative Elemente altern
  • Berechtigter Benutzer auf dem guten Kreditkonto einer anderen Person werden (hilft manchmal kurzfristig)

Beschäftigungslücken oder -änderungen

Problem: Kürzlicher Jobwechsel oder Beschäftigungslücke beunruhigt Kreditgeber.

Lösungen:

  • Schriftliche Erklärung der Lücke bereitstellen
  • Schriftliches Angebotsschreiben vom neuen Arbeitgeber einholen
  • Einkommensstabilität trotz unterschiedlicher Arbeitgeber dokumentieren
  • Mitkreditnehmer mit stabiler Beschäftigung verwenden
  • 30 Tage im neuen Job warten, bevor man sich bewirbt (zeigt Stabilität)

Selbstständigkeitsdokumentation

Problem: Kreditgeber benötigt Nachweis der Einkommensstabilität für selbstständigen Käufer.

Lösungen:

  • 3 Jahre Steuererklärungen bereitstellen (mehr Historie = mehr Komfort)
  • Buchhalterbrief zur Erklärung des Geschäftsstatus einholen
  • Zeigen, dass Geschäft etabliert ist (mindestens 2 Jahre)
  • Kontoauszüge mit Einzahlungen einschließen
  • Mitkreditnehmer für zusätzliche Einkommensstabilität erwägen

Geschenkmittel

Problem: Anzahlung sind Geschenkmittel, was spezielle Dokumentation erfordert.

Lösungen:

  • Geschenkbrief vom Spender bereitstellen (muss nicht zurückgezahlt werden)
  • Nachweis zeigen, dass Geschenkmittel tatsächlich verfügbar sind
  • Beziehung zwischen Käufer und Spender dokumentieren
  • Schriftliche Erklärung einholen, wenn Spender kein Verwandter ist
  • Bereit sein, dass Kreditgeber Kontoauszüge vom Spender anfordert

Besondere Käufersituationen

Einige Käufer passen nicht in die Standard-Vorabgenehmigungsform. Hier ist, wie man häufige Varianten behandelt:

Barkäufer: Auch ohne Finanzierung ist Geldmittelnachweis erforderlich. Dies stärkt Angebote und beweist, dass Sie abschließen können. Kontoauszüge, Anlagekonten-Screenshots oder Nachweis liquider Vermögenswerte funktionieren alle.

Ausländische Staatsangehörige: Strengere Dokumentationsanforderungen. Möglicherweise Arbeitsvisums-Verifizierung, Geldmittelnachweis von Überseekonto und möglicherweise ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) anstelle von Sozialversicherungsnummer erforderlich.

Anlageimmobilien-Käufer: Werden anders behandelt als selbstgenutzte. Erfordern normalerweise 20-25% Anzahlung, manchmal höher. Schulden-zu-Einkommen-Berechnungen können bestehende Anlageimmobilien-Hypotheken einschließen.

Bridge-Loan-Szenarien: Käufer finanziert Kauf vor Verkauf des aktuellen Hauses. Kreditgeber berücksichtigt beide Hypotheken in Schuldenberechnungen, was manchmal Bridge-Loan oder Eigenkapitalnachweis erfordert.

Mitkreditnehmer und nicht bewohnende Mitunterzeichner: Mehrere Personen im Kredit erhöhen die Komplexität. Alle Einkommen werden gezählt und alle Schulden werden berücksichtigt. Manchmal schadet ein Mitunterzeichner tatsächlich der Bewerbung, wenn er schlechte Bonität oder hohe Schulden hat.

Verwendung der Vorabgenehmigung zur Stärkung von Angeboten

Vorabgenehmigung ist mehr als nur Qualifikation – es ist ein Verhandlungswerkzeug.

Wenn Sie ein Angebot mit starker Vorabgenehmigung einreichen, signalisieren Sie dem Verkäufer: „Dieser Käufer ist echt. Sie können abschließen." Dies ist wichtig, ob Sie mit Käufern arbeiten oder Verkäufern helfen, Angebote durch Ihre Listing-Termin-Strategie zu bewerten.

In wettbewerbsorientierten Märkten erwägen Sie:

Anpassung der Vorabgenehmigung: Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob er spezifische Immobilientypen oder Adressbereiche auf der Vorabgenehmigung notieren kann, um zu zeigen, dass sie auf diese Immobilie zugeschnitten ist. Einige Kreditgeber tun dies, einige nicht, aber es ist es wert zu fragen.

Anfordern eines beschleunigten Zeitplans: Wenn die Vorabgenehmigung gerade abgeschlossen wurde, fragen Sie den Kreditgeber, ob er schnell verarbeiten kann. Eine Bewertung kann innerhalb von Tagen erfolgen, wenn der Kreditgeber sie priorisiert.

Verhandlung von Bewertungs-Bedingungen: Ein stark vorabgenehmigter Käufer kann manchmal Bewertungs-Bedingungen reduzieren oder zustimmen, Bewertungsausfälle abzudecken. Dies macht das Angebot für Verkäufer attraktiver. Das Verständnis des Bewertungsprozessmanagements hilft Ihnen, realistische Erwartungen zu setzen.

Eskalationsklauseln: Wenn Sie Mehrfachangebote erwarten, zeigt eine Eskalationsklausel, die mit Nachweis der Vorabgenehmigung verbunden ist, dass der Käufer bereit ist, sich bei Bedarf zu bewegen.

Das Vorabgenehmigungsschreiben selbst – sauber, unkompliziert, aktuell – ist Ihre stärkste Verhandlungskarte. Nutzen Sie es.

Vorwärts gehen

Die Hypotheken-Vorabgenehmigung ist nicht nur ein Kontrollkästchen in Ihrem Käuferaufnahmeprozess. Sie ist die Grundlage effizienter, professioneller Käufervertretung. Wenn Sie den Prozess tief verstehen, können Sie Käufer selbstbewusst führen, Probleme antizipieren und lösen, bevor sie Geschäfte entgleisen, und die Art von Kreditgeber-Beziehungen aufbauen, die Geschäfte vorantreiben.

Nächste Schritte? Verbinden Sie sich mit Ihren Kreditgeber-Partnern und lernen Sie ihre spezifischen Anforderungen und Zeitpläne. Erstellen Sie eine einfache Checkliste der Dokumente, die Käufer benötigen. Wenn ein neuer Käufer hereinkommt, geben Sie ihm diese Checkliste, bevor er überhaupt das Vorabgenehmigungsgespräch beginnt. Dieser systematische Ansatz sollte sich nahtlos in Ihr Lead-Scoring für Immobilien integrieren, um zu identifizieren, welche Interessenten es wert sind, priorisiert zu werden.

Die Makler, die Vorabgenehmigung ernst nehmen, schließen mehr Geschäfte ab, verschwenden weniger Zeit und bauen einen Ruf auf, Käufer zu haben, die tatsächlich bereit zum Kauf sind. Diese Effizienz summiert sich über eine Karriere.

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Bereit, Ihr Käuferqualifikationssystem zu stärken? Diese verwandten Ressourcen helfen Ihnen, einen umfassenden Ansatz aufzubauen: