Pengurusan Proses Penilaian: Melindungi Nilai Deal Melalui Sokongan Proaktif Penilai

Penilaian masuk $40,000 di bawah harga pembelian. Pembeli panik. Penjual enggan kurangkan harga. Komisen anda dipotong. Deal runtuh. Atau lebih teruk, anda berebut selama tiga minggu cuba betulkan apa yang boleh dicegah.

Apa yang kebanyakan agent tidak sedar: isu penilaian menyebabkan 10-15% kegagalan deal. Bukan pemeriksaan. Bukan pembiayaan. Penilaian. Dan kebanyakan kegagalan itu boleh dicegah melalui pengurusan proaktif.

Perbezaan antara deal yang mati dalam escrow dan yang ditutup dengan lancar sering datang kepada sama ada anda memahami proses penilaian, menyediakan penilai untuk apa yang mereka akan lihat, dan mempunyai game plan apabila perkara tidak berjalan sempurna. Ini adalah komponen kritikal proses koordinasi transaksi keseluruhan anda.

Ini bukan nasib. Ini adalah proses.

Memahami Penilaian Dalam Transaksi Real Estate

Sebelum anda boleh uruskan penilaian secara efektif, anda perlu memahami apa sebenarnya ia dan kenapa lender sangat mengambil berat tentangnya.

Penilaian adalah pendapat profesional bebas tentang nilai hartanah. Lender memesan ia kerana mereka membuat keputusan pinjaman besar berdasarkan sebahagiannya pada nilai hartanah. Jika mereka membiayai 80% hartanah $500,000 dan ia sebenarnya hanya bernilai $400,000, mereka underwater sebelum pembeli pun menutup.

Penilaian dan Keperluan Loan-to-Value

Nisbah loan-to-value (LTV) adalah jumlah pinjaman dibahagi dengan nilai yang dinilai. Jika pembeli dapat pinjaman $400,000 pada hartanah yang dinilai untuk $500,000, LTV adalah 80%. Kebanyakan pinjaman konvensional maksimum pada 80% LTV. FHA pergi lebih tinggi—sehingga 96.5%—tetapi mereka lebih ketat tentang isu keadaan.

Perkara kritikal: LTV dikira berdasarkan nilai yang dinilai, bukan harga pembelian. Jika anda runding harga $500,000 tetapi ia dinilai untuk $450,000, lender kira LTV berdasarkan $450,000. Tiba-tiba wang pendahuluan pembeli perlu meningkat untuk mengekalkan LTV yang dijanjikan mereka. Inilah sebabnya memahami proses pre-approval gadai janji membantu anda tetapkan jangkaan realistik awal.

Inilah sebabnya penilaian rendah mewujudkan isu pembiayaan segera. Ia bukan pendapat atau nilai lembut. Ia nombor keras yang mengubah seluruh persamaan pinjaman.

Peraturan Kemerdekaan Penilaian

Anda tidak boleh bercakap dengan penilai tentang nilai. Home Valuation Code of Conduct (HVCC) dan peraturan Dodd-Frank wujud secara khusus untuk mencegah agent real estate daripada mempengaruhi penilaian.

Apa maksudnya secara praktikal: Anda boleh berikan maklumat fakta. Anda tidak boleh cadangkan nilai. Anda tidak boleh kata "Saya fikir ini patut dinilai untuk ini." Anda boleh berikan comparable, highlight penambahbaikan, dan pastikan penilai melihat hartanah sepenuhnya. Tetapi saat anda cadangkan nombor, anda telah lintasi garisan.

Penilai adalah bebas. Appraisal Management Company (AMC) duduk antara lender dan penilai khusus untuk mencegah pengaruh agent.

Ini bukan sewenang-wenangnya. Ia melindungi semua orang—lender, pembeli, dan anda. Penilaian yang dipengaruhi oleh tekanan agent tidak bernilai kertas ia dicetak.

Peranan Anda Semasa Proses Penilaian

Anda tidak tidak berdaya. Anda hanya perlu kekal dalam garisan.

Tugas anda adalah pastikan penilai mempunyai maklumat lengkap dan akses penuh kepada hartanah. Tidak lebih. Anda sediakan dokumentasi. Anda selaraskan penjadualan. Anda jawab soalan tentang hartanah.

Anda tidak lobi untuk nilai. Anda tidak kata "kami harga berlebihan ini, ia patut dinilai lebih rendah" atau "ini benar-benar patut masuk pada $520k." Anda berikan fakta dan biarkan penilai lakukan kerja mereka.

Agent yang kena masalah biasanya cuba lindungi komisen mereka dengan mempengaruhi penilaian ke atas, atau mereka cuba membantu pembeli dengan kata penilaian rendah adalah salah apabila mereka tidak ada bukti sebenar.

Kekal faktual. Kekal profesional. Biarkan penilai lakukan kerja mereka.

Timeline Penilaian: Apa Yang Dijangka

Memahami timeline penilaian membantu anda uruskan jangkaan dan tangkap kelewatan awal.

Bila Penilaian Dipesan

Lender pesan penilaian segera selepas permohonan pinjaman. Untuk kebanyakan deal, ini berlaku dalam 24-48 jam tawaran yang diterima. Tetapi lender tidak pesan terus dari penilai. Mereka bekerja melalui Appraisal Management Company.

AMC kemudian hubungi penilai di kawasan sehingga mereka jumpa seorang dengan ketersediaan. Proses ini boleh ambil 2-3 hari. Sebaik sahaja penilai terima, mereka hubungi anda (atau listing agent) untuk jadual.

Jumlah masa dari permohonan pinjaman kepada hubungan penilai: biasanya 3-5 hari bekerja.

Timeline Penilaian Tipikal (7-14 hari)

Sebaik sahaja dijadualkan:

  • Hari 0: Penilai hubungi anda untuk jadual pemeriksaan
  • Hari 1-7: Penilai lengkapkan kerja lapangan dan tulis laporan
  • Hari 7-10: AMC semak dan quality check penilaian
  • Hari 10-14: Lender terima dan semak penilaian

Kebanyakan penilaian dilengkapkan dalam 7-10 hari bekerja dari pemeriksaan kepada penerimaan lender. Hartanah yang lebih mudah boleh lebih cepat. Hartanah kompleks atau penilai sibuk boleh ambil 14+ hari.

Anda akan lihat penilaian sejurus selepas lender lakukan. Syarikat title lender atau syarikat escrow hantar ia kepada anda. Kadang-kadang AMC hantar terus.

Akses Hartanah dan Penjadualan

Penilai perlu masuk ke dalam rumah. Ini memerlukan koordinasi—sama seperti cara anda uruskan pengurusan showing untuk listing aktif.

Apabila penilai hubungi anda, sahkan ketersediaan segera. Jangan lewatkan. Jika hartanah diduduki oleh penjual atau penyewa, pastikan mereka tahu seseorang akan datang dan bila. Jika ia kosong, jumpa penilai di sana atau pastikan mereka boleh akses ia.

Hadir semasa pemeriksaan jika boleh. Anda tidak mempengaruhi. Anda tidak hover. Tetapi anda di sana untuk jawab soalan tentang penambahbaikan, terangkan apa yang baru, dan tunjuk ciri yang penilai mungkin terlepas.

Jika anda tidak boleh ada di sana, pastikan seseorang berikan akses dan tersedia untuk soalan.

Penilai bergerak ke kerja seterusnya jika mereka tidak boleh akses hartanah. Setiap hari kelewatan menolak penyiapan penilaian anda lebih jauh.

Persediaan Pra-Penilaian

Proses penilaian sebenarnya bermula sebelum penilai muncul. Persediaan penting sangat.

Persembahkan Hartanah Dengan Baik

Penilai akan habiskan 20-40 minit di hartanah. Mereka akan lihat keadaan, update, kemasan, dan penyelenggaraan keseluruhan.

Pastikan hartanah tunjuk dengan baik:

  • Luaran bersih dan diselenggara
  • Landskap kemas
  • Tiada tingkap pecah, siding rosak, atau penyelenggaraan tertunda yang jelas
  • Dalaman bersih dan teratur
  • Sistem utama boleh diakses dan dalam keadaan baik
  • Update terkini boleh dilihat dan tidak tersembunyi

Anda tidak staging untuk jualan. Anda pastikan penilai boleh lihat hartanah dengan tepat. Rumah kotor, berserabut membuat penilai anggap keadaan lebih teruk daripada wujud. Rumah bersih, diselenggara dengan baik membolehkan mereka lihat apa sebenarnya ada di sana. Prinsip staging dan persediaan hartanah yang sama yang membantu listing tunjuk dengan baik juga penting untuk penilaian.

Untuk penjual yang belum sediakan, cadangkan pembersihan asas. Ia tidak mahal dan ia mempengaruhi persepsi penilaian secara langsung.

Dokumen Penambahbaikan dan Upgrade

Penilai bergantung pada maklumat yang anda berikan tentang penambahbaikan. Mereka tidak tahu bumbung diganti lima tahun lalu melainkan anda beritahu mereka. Mereka tidak boleh lihat bahawa unit HVAC baru jika ia dalam almari.

Cipta sheet penambahbaikan hartanah menyenaraikan:

  • Tahun penggantian bumbung terakhir dan jenis
  • Umur sistem HVAC dan rating kecekapan
  • Upgrade paip dan elektrik
  • Update dapur dan bilik air
  • Penggantian tingkap atau upgrade
  • Kerja asas atau penambahbaikan struktur
  • Panel solar atau sistem utama lain
  • Penambahan atau pengubahsuaian keluasan persegi

Sertakan tarikh dan kos anggaran jika anda ada. Ini beri penilai fakta konkrit tentang keadaan hartanah dan pemacu nilai.

Sediakan Pakej Comparable Anda (Comps)

Di sinilah anda membantu penilai secara langsung tanpa melanggar peraturan kemerdekaan.

Cipta pakej comps dengan 4-6 hartanah comparable yang dijual baru-baru ini. Fokus pada hartanah yang:

  • Dijual dalam 3-6 bulan lepas
  • Berada dalam neighborhood yang sama atau sangat dekat
  • Mempunyai saiz dan kiraan bilik tidur/bilik air yang sama
  • Mempunyai keadaan dan ciri yang sama
  • Memerlukan penyesuaian minimum untuk dibandingkan

Untuk setiap comp, sertakan:

  • Alamat hartanah
  • Harga jualan dan tarikh
  • Keluasan persegi dan saiz lot
  • Tahun dibina dan keadaan
  • Ciri utama (garaj, pendiangan, dek, dll.)
  • Nota ringkas tentang perbezaan keadaan

Jangan buat hujah. Jangan kata "anda patut nilai ia seperti yang ini." Persembahkan fakta dan biarkan penilai lakukan analisis.

Sebenarnya, anda tahu apa? Ini jatuh terus ke dalam strategi pricing dan rundingan anda. Apabila harga kontrak sejajar dengan nilai pasaran realistik yang ditubuhkan melalui CMA yang kukuh, penilaian kurang berkemungkinan masuk rendah. Betulkan pricing anda dari awal.

Berikan Konteks Pasaran

Jika pasaran berubah baru-baru ini, jika ada aktiviti luar biasa, atau jika ada faktor yang mempengaruhi nilai—beritahu penilai. Pemahaman anda tentang strategi segmentasi pasaran boleh membantu anda menyatakan dinamik ini dengan jelas.

"Neighborhood ini ada tiga rumah baru siap bulan lepas," atau "Terdapat banyak pembangunan komersial baru yang menarik pembeli lebih muda," atau "Jalan ini ada banjir dua tahun lalu yang menekan nilai buat sementara, tetapi itu telah diselesaikan."

Anda melukis gambar kenapa hartanah ini bernilai apa yang ia bernilai dalam pasaran khusus ini pada masa khusus ini.

Mencipta Pakej Comps Yang Menarik

Pakej comps anda adalah tool paling berkuasa anda untuk menyokong penilai tanpa melangkah melewati garisan kemerdekaan.

Memilih Comparable Yang Sesuai

Seni memilih comps adalah mengetahui apa sebenarnya dibandingkan dengan hartanah anda.

Ranch 3-bilik tidur, 2-bilik air dalam neighborhood suburban tidak dibandingkan dengan Victorian 4-bilik tidur dalam daerah bersejarah. Walaupun mereka harga yang sama per keluasan persegi, pembeli, neighborhood, dan dinamik pasaran adalah berbeza sepenuhnya.

Cari hartanah yang pembeli dalam pasaran hartanah anda sebenarnya akan pertimbangkan. Jika listing anda adalah rumah keluarga suburban, cari rumah keluarga suburban yang dijual. Jika ia loft downtown, cari loft downtown.

Jualan terkini lebih baik daripada jualan lama. Rumah yang dijual dua bulan lalu lebih relevan daripada yang dijual setahun lalu, melainkan pasaran stabil.

Metodologi Penyesuaian

Apabila anda sertakan comp yang tidak sama sempurna, catat penyesuaian.

Jika hartanah anda ada 2,500 keluasan persegi dan comp ada 2,300, itu penyesuaian. Kadar pasaran biasanya jalankan $150-250 per keluasan persegi bergantung pada kawasan. Penyesuaian $30,000-50,000 untuk 200 keluasan persegi adalah munasabah.

Jika hartanah anda ada garaj 3-kereta dan comp ada 2-kereta, itu penyesuaian. Data pasaran tempatan mungkin kata ruang garaj bernilai $5,000-10,000.

Penilai tahu ini. Mereka tidak akan ambil nombor penyesuaian anda sebagai gospel. Tetapi anda tunjuk analisis yang thoughtful, bukan hanya lempar hartanah rawak.

Jualan Terkini vs Listing Aktif

Gunakan jualan yang ditutup, bukan listing aktif atau jualan pending. Jualan yang ditutup adalah harga yang disahkan. Jualan pending adalah perjanjian yang mungkin tidak tutup. Listing aktif adalah harga yang diminta, bukan nilai pasaran.

Kadang-kadang, jika tiada jualan terkini dalam kawasan tepat, anda boleh sertakan jualan pending yang pada pijakan kukuh. Tetapi buat jelas ia belum tutup lagi.

Satu jualan tertutup bernilai sepuluh listing aktif dari segi apa yang ia beritahu penilai tentang nilai pasaran.

Format Persembahan

Letakkan pakej comps anda dalam format satu halaman yang profesional. Sertakan:

  • Ringkasan hartanah subjek anda (alamat, katil, bilik air, sqft, harga jualan)
  • Jadual dengan 4-6 comps menunjukkan alamat, harga, sqft, harga per sqft, ciri utama, dan tarikh jualan
  • Nota ringkas tentang keadaan dan alasan penyesuaian
  • Maklumat sumber (MLS, rekod awam, dll.)

Hantar ia kepada penilai apabila mereka dijadualkan atau apabila mereka hubungi anda. Buat ia mudah dibaca dan rujukan semasa pemeriksaan mereka.

Jangan hantar pakej 20 halaman dengan segala-galanya termasuk sink dapur. Satu halaman kukuh lebih baik daripada dokumen yang tiada siapa baca.

Menyelaraskan Pemeriksaan Penilaian

Hari penilai lawat adalah kritikal. Perkara kecil boleh salah yang mempengaruhi penemuan mereka.

Memastikan Akses Hartanah

Sahkan akses sehari sebelumnya. Panggil penghuni (penjual, penyewa, listing agent) dan sahkan:

  • Jam berapa penilai datang
  • Bahawa seseorang akan ada di rumah atau bagaimana mereka akan akses (kunci, kod garaj, lockbox)
  • Bahawa haiwan peliharaan dipastikan atau akan dikeluarkan
  • Bahawa mana-mana keadaan berbahaya dipastikan

Jika ia hartanah kosong, anda jumpa penilai di sana. Datang awal. Buka pintu dan sediakan.

Senario terburuk adalah penilai memandu ke hartanah dan tidak boleh masuk. Mereka akan tulis penilaian terhad tanpa pemeriksaan dalaman. Itu hampir selalu nilai rendah hartanah.

Tersedia Tanpa Mempengaruhi

Hadir di pemeriksaan jika boleh. Berjalan dengan penilai jika mereka tidak kisah. Tugas anda adalah jawab soalan fakta.

"Bila bumbung diganti?" - Jawab secara fakta. "Adakah bilik ini habis di basement?" - Jawab secara fakta. "Apakah retak itu dalam asas?" - Terangkan apa yang anda tahu.

Apa yang anda tidak lakukan:

  • Cadangkan nilai: "Saya fikir ini patut dinilai lebih tinggi daripada itu"
  • Tekanan: "Kami perlukan ini dinilai pada harga kontrak"
  • Interpret: "Retak itu bukan masalah besar"
  • Lobi: "Neighborhood benar-benar up-and-coming"

Anda berikan data. Penilai membuat kesimpulan.

Kebanyakan penilai menghargai listing agent yang berpengetahuan yang boleh jawab soalan. Ada yang lebih suka anda kekal belakang. Rasa ia. Jika mereka mahu ruang, beri.

Menyediakan Dokumentasi

Ada segala-galanya sedia apabila mereka tiba:

  • Sheet penambahbaikan hartanah
  • Pakej comps
  • Permit untuk kerja terkini (bumbung, penambahan, elektrik, HVAC)
  • Maklumat dan peraturan HOA
  • Maklumat cukai hartanah
  • Mana-mana survei atau dokumentasi lot

Jika penilai minta sesuatu yang anda tidak ada segera, dapatkannya kepada mereka hari yang sama. AMC akan ada maklumat hubungan.

Memahami Laporan Penilaian

Apabila penilaian kembali, anda perlu baca ia dengan teliti. Kesilapan berlaku. Salah faham berlaku.

Pendekatan Perbandingan Sales

Kebanyakan penilaian rumah keluarga tunggal gunakan pendekatan perbandingan sales. Penilai:

  1. Pilih 3-5 jualan comparable
  2. Sesuaikan setiap comparable untuk sepadan hartanah anda
  3. Tiba pada nilai anggaran berdasarkan julat

Anda akan lihat grid menunjukkan setiap comparable dengan penyesuaian. Jika hartanah anda ada bonus room dan comp tidak, ada penyesuaian ke atas. Jika hartanah anda kurang garaj dan comp ada satu, ada penyesuaian ke bawah.

Tugas penilai adalah buat penyesuaian yang berdasarkan pasaran dan munasabah. Jika anda tidak setuju dengan penyesuaian, itu sesuatu yang anda mungkin cabaran dalam pertimbangan semula nilai kemudian.

Semakan Pemilihan Comparable

Lihat comparable yang penilai pilih. Adakah mereka masuk akal? Adakah mereka dalam neighborhood yang sama? Adakah mereka hartanah yang sama?

Penilai kadang-kadang buat pilihan pelik. Mereka mungkin sertakan comp yang dalam daerah sekolah berbeza atau jenis hartanah yang berbeza dengan ketara. Ini tidak membatalkan penilaian, tetapi ia berbaloi dicatat.

Kesimpulan Nilai Akhir

Penilaian berakhir dengan nilai anggaran akhir. Ini adalah nombor yang penting. Lender kira LTV berdasarkan nombor ini.

Jika ia lebih tinggi daripada harga pembelian, anda meraikan. Jika ia lebih rendah, anda segera bekerja pada penyelesaian.

Keadaan Hartanah dan Pembaikan Diperlukan

Penilaian termasuk bahagian tentang keadaan. Jika penilai catat pembaikan diperlukan, ini adalah pemerhatian fakta.

"Bumbung tunjuk tanda umur dan haus" bermaksud bumbung kelihatan tua secara visual. "Retak asas dalam dinding selatan, 6 inci panjang" adalah pemerhatian spesifik. "Pelbagai isu penyelenggaraan tertunda" adalah red flag.

Sesetengah penemuan adalah pembunuh deal. Asas yang serius terjejas, kerosakan struktur utama, atau masalah bumbung utama boleh bunuh pembiayaan. Yang lain—cat diperlukan, bumbung hampir tamat hayat, peralatan lama—dicatat tetapi tidak hentikan deal. Di sinilah pengurusan pemeriksaan dan kontingensi yang efektif bertindih dengan isu penilaian.

Bekerja dengan lender. Mereka akan beritahu anda apa yang sebenarnya penting untuk pembiayaan.

Menguruskan Penilaian Rendah

Penilaian rendah adalah di mana kebanyakan deal kena masalah. Mengetahui bagaimana bertindak balas memisahkan profesional dari agent panik.

Tindakan Segera

Saat anda lihat penilaian rendah:

  1. Jangan panik atau salahkan. Penilaian rendah berlaku. Ia bukan malapetaka lagi.

  2. Sahkan nombor. Pastikan anda membaca ia dengan betul. Cari nilai yang dinilai akhir dinyatakan dengan jelas.

  3. Maklumkan semua pihak segera. Lender juga akan maklumkan, tetapi anda berkomunikasi terus kepada pembeli (jika agent pembeli) atau penjual (jika listing agent). Tiada kejutan.

  4. Kira jurang. Harga kontrak tolak nilai yang dinilai sama dengan jurang penilaian. Kontrak $500k dengan penilaian $450k adalah jurang $50k.

  5. Fahami impak pembiayaan. Pegawai pinjaman pembeli akan terangkan pilihan apa yang ada memandangkan LTV baru. Itu titik permulaan anda untuk penyelesaian.

Memahami Pilihan Anda

Ada enam cara asas untuk kendalikan penilaian rendah:

Pilihan 1: Pengurangan Harga Penjual turunkan harga untuk sepadan penilaian. Bersih, mudah, tetapi penjual rugi wang. Kebanyakan penjual menentang melainkan jurang kecil.

Pilihan 2: Liputan Jurang Penilaian Pembeli bawa lebih banyak tunai untuk tutup. Daripada letak 20% deposit pada harga pembelian $500k, mereka letak cukup untuk buat pinjaman $450k berfungsi dengan LTV sasaran mereka.

Ini semakin biasa dalam pasaran mesra pembeli. Pembeli jangka untuk bersedia untuk jurang penilaian.

Pilihan 3: Peningkatan Earnest Money atau Bayaran Pendahuluan Berkaitan dengan pilihan 2, tetapi berstruktur berbeza. Pembeli deposit earnest money tambahan sekarang dan tingkatkan bayaran pendahuluan mereka untuk offset jurang.

Pilihan 4: Penstrukturan Semula Pinjaman Terima jenis pinjaman berbeza, lender berbeza, atau terma berbeza. Pinjaman FHA membenarkan LTV lebih tinggi jika pembeli OK dengan insurance FHA. Pinjaman jumbo ada keperluan berbeza. Lender berbeza mungkin ada standard berbeza.

Pilihan 5: Pertimbangan Semula Nilai Penilaian (ROV) Cabaran penilaian dengan bukti tambahan. Ini adalah pilihan utama anda jika anda fikir penilaian salah.

Pilihan 6: Pembatalan Deal Pembeli atau penjual pilih untuk tamatkan deal. Jika pembeli tidak boleh cover jurang dan penjual tidak akan kurangkan, deal runtuh.

Pilihan mana yang berfungsi bergantung pada saiz jurang, fleksibiliti kewangan pembeli, motivasi penjual, dan sama ada penilaian sebenarnya kelihatan salah.

Berunding Dengan Pembeli dan Penjual

Perbualan adalah halus. Anda persembahkan fakta sambil lindungi deal anda. Ini memerlukan skill komunikasi strategik yang sama yang anda gunakan dalam persediaan dan rundingan tawaran.

Dengan penjual: "Penilaian masuk pada $450k. Kontrak adalah $500k. Lender pembeli hanya akan biayai berdasarkan penilaian. Jadi kita ada beberapa laluan:

  • Anda boleh kurangkan harga kepada $450k dan tutup deal
  • Pembeli mungkin cover jurang dengan tunai tambahan
  • Kita boleh minta pertimbangan semula nilai jika kita fikir penilaian salah
  • Atau kita terima deal runtuh

Apa yang anda mahu lakukan?"

Anda tidak cadangkan jawapan. Anda persembahkan pilihan dengan jelas.

Dengan pembeli: "Penilaian masuk lebih rendah daripada dijangka. Mari kita bincang apa maksudnya untuk pembiayaan anda dan pilihan anda.

Lender anda hanya akan biayai berdasarkan penilaian ini. Untuk teruskan, anda sama ada perlu runding pengurangan harga dengan penjual, cover jurang penilaian dengan tunai tambahan, atau kita boleh cabaran penilaian jika kita fikir ia salah.

Berapa banyak fleksibiliti yang anda ada?"

Sekali lagi, anda persembahkan pilihan, bukan menolak satu arah.

Pertimbangan Semula Nilai (ROV): Respons Strategik

Apabila anda percaya penilaian benar-benar salah, pertimbangan semula nilai adalah langkah anda. Ini adalah cara anda cabaran penilaian tanpa melanggar peraturan kemerdekaan.

ROV adalah permintaan formal berasaskan bukti meminta penilai pertimbangkan semula kesimpulan mereka. Anda serahkan maklumat baru, betulkan kesilapan, atau berikan data jualan comparable tambahan.

ROV berfungsi apabila:

  • Penilai buat kesilapan fakta (keluasan persegi salah, bilangan bilik tidur salah, salah kenal pasti comparable)
  • Anda ada jualan comparable baru yang jelas lebih relevan daripada yang penilai gunakan
  • Ada maklumat terdokumen tentang hartanah yang penilai terlepas (penilaian terkini, pemeriksaan komprehensif, dll.)
  • Penilai gunakan jualan comparable yang sejak itu didedahkan cacat

ROV tidak berfungsi apabila anda hanya tidak setuju dengan pendapat penilai atau cuba lobi untuk nilai lebih tinggi.

Membina Kes ROV Anda

Jika anda mengejar ROV:

  1. Kenalpasti kesilapan spesifik. Jangan kata "Saya tidak setuju." Kata "Penilaian nyatakan 3,000 keluasan persegi. Hartanah adalah 3,200 keluasan persegi mengikut spesifikasi pembina dan penilaian terkini."

  2. Kumpulkan jualan comparable baru. Cari hartanah yang dijual selepas laporan penilai yang lebih comparable daripada apa yang mereka gunakan. Dapatkan dokumen jualan sebenar, bukan hanya foto MLS.

  3. Dokumen maklumat hartanah fakta. Jika penilai terlepas penambahbaikan terkini, berikan permit dan invois kontraktor membuktikan kerja dilakukan.

  4. Persembahkan secara profesional. Penyerahan ROV anda harus maksimum satu atau dua halaman, teratur dengan baik, dengan bukti jelas. Sertakan salinan comparable baru menunjukkan harga jualan dan tarikh.

  5. Elakkan emosi atau tekanan. Jangan sekali-kali kata "penilaian ini jelas salah" atau "kami perlukan ini masuk lebih tinggi." Persembahkan fakta: "Penilai tidak sertakan tiga jualan comparable yang berlaku selepas tarikh laporan mereka, semua yang menyokong nilai lebih tinggi."

Kadar Kejayaan ROV

ROV berjaya mungkin 30-40% masa. Itu kerana kebanyakan penilaian rendah tidak salah. Pasaran kata apa yang ia kata.

Jika anda mengejar ROV, uruskan jangkaan. Ia mungkin berfungsi. Ia mungkin tidak. Ada pelan sandaran dengan pembeli dan penjual supaya anda tidak dalam mod krisis jika ROV dinafikan.

Fahami bagaimana ini berhubung dengan strategi pencegahan kegagalan deal anda yang lebih luas. Masa terbaik untuk cegah masalah penilaian adalah sebelum anda tandatangani kontrak dengan sejajarkan pricing dan jangkaan anda dengan realiti pasaran.

Mencegah Isu Penilaian Dari Awal

Pengurusan penilaian terbaik berlaku sebelum penilaian dipesan. Sediakan diri anda untuk kejayaan dari hari pertama.

Penjajaran Harga Pada Listing

Apabila anda senaraikan hartanah, gunakan analisis pasaran perbandingan komprehensif untuk tubuhkan harga listing realistik.

Jika anda senaraikan pada $500k apabila pasaran kata $450k, anda jaminkan masalah penilaian. Tawaran pembeli akan pada harga yang melambung. Penilaian akan masuk pada nilai pasaran. Jurang penilaian. Masalah.

Agent kadang-kadang senaraikan tinggi berharap untuk "runding turun" atau berharap untuk pelbagai tawaran menolak harga naik. Ini backfire sentiasa. Senaraikan pada atau sedikit atas nilai pasaran. Anda akan dapat tawaran. Anda akan dapat terma yang lebih baik. Penilaian akan kurang berkemungkinan bunuh deal.

Harga Kontrak dan Realiti Pasaran

Sama, apabila anda rundingan tawaran, gunakan data pasaran.

Jika jualan comparable terkini sokong $450k dan seseorang tawarkan $500k, itu isyarat risiko. Tawaran mereka adalah agresif dan mungkin tidak akan dinilai.

Anda boleh tulis ia. Orang bayar melebihi nilai yang dinilai kadang-kadang. Tetapi tahu apa yang anda hadapi. Pembeli yang bayar $50k melebihi nilai yang dinilai perlu ada motivasi serius dan fleksibiliti kewangan.

Menggunakan Klausa Kontingensi Secara Strategik

Sesetengah kontrak sertakan kontingensi jurang penilaian. Ini biasanya kata:

  • Jika penilaian dalam X% harga pembelian, tiada masalah
  • Jika ia di bawah ambang itu, pembeli boleh runding semula atau tamatkan

Klausa ini buat jurang penilaian masalah penjual jika mereka melebihi ambang. Penjual sering tolak balas pada ini. Pembeli semakin jangka mereka dalam pasaran kompetitif.

Tahu norma pasaran tempatan anda. Dalam beberapa pasaran, kontingensi jurang penilaian adalah standard. Dalam yang lain, mereka red flag bahawa tawaran lemah.

Pelbagai Tawaran dan Pricing Realistik

Dalam situasi pelbagai tawaran, salah satu tawaran mungkin terlalu agresif. Tawaran itu berkemungkinan ada masalah penilaian.

Sebagai listing agent, anda harus komunikasikan kepada pembida: "Kami akan pertimbangkan liputan jurang penilaian dalam penilaian kami terhadap tawaran." Ini isyarat bahawa anda tidak hanya pilih nombor tertinggi. Anda pilih yang paling berkemungkinan tutup.

Pembeli yang faham pasaran berikan liputan jurang di awal atau tawarkan pricing realistik. Pembeli yang tidak sering runtuh apabila penilaian masuk.

Penilaian Pra-Listing (Tool Strategik)

Untuk listing dalam pasaran panas atau dengan ketidakpastian pricing, cadangkan penilaian pra-listing.

Ia menelan kos $500-600 dan ambil 7-10 hari. Tetapi jika anda tahu tepat apa hartanah dinilai, anda boleh harga dengan yakin. Anda boleh beritahu pembeli "kami ada penilaian. Inilah nilai hartanah." Itu kurangkan kejutan penilaian kemudian.

Ia terutamanya berharga jika hartanah dihargakan secara agresif atau jika pengubahsuaian terkini mungkin telah ubah nilai dengan ketara.

Checklist Pengurusan Penilaian Anda

Penilaian yang diuruskan dengan baik kelihatan seperti ini, dari pesanan hingga penyelesaian:

Semasa Permohonan Pinjaman (dalam 24-48 jam)

  • Sahkan penilaian akan dipesan
  • Tanya bila anda patut jangka hubungan penilai
  • Berikan alamat hartanah dan maklumat akses kepada lender

Apabila Penilai Hubungi Anda (dalam 3-7 hari)

  • Sahkan appointment pemeriksaan segera
  • Sediakan dan hantar pakej comps
  • Sediakan dokumentasi penambahbaikan hartanah
  • Sahkan akses hartanah dan ketersediaan

Sehari Sebelum Pemeriksaan

  • Sahkan masa appointment dengan semua pihak
  • Pastikan hartanah boleh diakses dan munasabah dipersembahkan
  • Ada dokumentasi sedia (permit, info HOA, pakej comps)
  • Sahkan anda akan tersedia untuk jawab soalan

Hari Pemeriksaan

  • Tiba tepat waktu atau awal
  • Jawab soalan fakta tentang hartanah
  • Tunjuk penambahbaikan dan ciri yang penting
  • Jangan pengaruhi atau lobi untuk nilai
  • Berikan mana-mana dokumentasi tambahan yang diminta

Selepas Laporan Diterima (dalam 10-14 hari)

  • Semak penilaian dengan teliti
  • Semak kesilapan fakta atau maklumat yang hilang
  • Kira jurang penilaian jika lebih rendah daripada harga pembelian
  • Maklumkan pihak relevan segera

Jika Penilaian Pada Sasaran

  • Teruskan dengan transaksi
  • Tiada tindakan khas diperlukan

Jika Penilaian Rendah

  • Nilai munasabah (adakah ia benar-benar salah atau realiti pasaran keras?)
  • Persembahkan pilihan kepada pembeli dan penjual dengan jelas
  • Jika wajar, sediakan ROV dengan bukti
  • Bantu pihak runding penyelesaian atau kendalikan pembatalan

Perangkap Penilaian Biasa Untuk Dielakkan

Melanggar Kemerdekaan Penilai Anda tidak boleh cadangkan nilai kepada penilai atau cuba pengaruhi kesimpulan mereka. Ini bukan hanya terhadap peraturan. Ia business bodoh kerana penilaian yang dipengaruhi tidak bernilai. Jangan lakukannya.

Melewatkan Hubungan Penilai Apabila penilai panggil untuk jadual, jangan buat mereka tunggu. Penjadualan cepat pastikan timeline terus bergerak.

Persembahan Hartanah Yang Buruk Rumah kotor, berserabut dinilai lebih rendah. Bukan kerana ia nilai lebih rendah, tetapi kerana penilai persepsi keadaan lebih rendah. Bersihkan hartanah. Ia hampir tiada kos dan impak penilaian.

Pakej Comps Tidak Mencukupi Menghantar comps rawak atau jualan lama tidak membantu. Habiskan masa memilih jualan comparable yang relevan, terkini. Pakej anda harus buat kerja penilai lebih mudah.

Menyembunyikan Kecacatan Hartanah Jangan cuba sembunyikan masalah dari penilai. Mereka akan lihat ia anyway dan catat ia dalam laporan. Lebih baik terangkan ia di awal supaya mereka fahami konteks.

Mengabaikan Timeline Penilaian Tahu bila penilaian dijangka. Jangan biarkan ia tergelincir ke hari terakhir sebelum closing. Jika kelewatan berlaku, bendera mereka segera supaya anda ada masa untuk bertindak balas. Pengurusan pipeline kontrak ke closing yang betul termasuk menjejaki milestone penilaian.

Jangkaan Tidak Realistik Kadang-kadang penilaian masuk rendah kerana pasaran kata begitu, bukan kerana penilai buat kesilapan. Terima realiti pasaran. Bekerja dari sana.

Menyatukan Semuanya

Pengurusan penilaian adalah salah satu skill operasi tidak glamor yang memisahkan profesional dari amatur.

Agent yang tutup deal dengan lancar tidak pernah ada bencana penilaian kerana mereka:

  • Harga listing dan kontrak secara realistik dari awal
  • Sediakan penilai dengan teliti dengan dokumentasi dan akses hartanah
  • Hormati kemerdekaan penilaian sambil berikan maklumat lengkap
  • Respond dengan cepat dan strategik apabila penilaian rendah berlaku
  • Tahu bila untuk cabaran penilaian dan bila untuk terima realiti pasaran

Ini tidak kompleks. Ia hanya sistematik. Ada proses. Ikutinya. Sesuaikan bila diperlukan.

Betulkan ini dan penilaian menjadi bukan isu. Salah dan penilaian bunuh deal yang sepatutnya tutup.

Ketahui Lebih Lanjut

Kuatkan pendekatan pengurusan transaksi keseluruhan anda: