Gestão do Processo de Avaliação: Protegendo o Valor do Negócio Através de Suporte Proativo ao Avaliador

Uma avaliação vem $40.000 abaixo do preço de compra. O comprador entra em pânico. O vendedor se recusa a reduzir o preço. Sua comissão é cortada. O negócio cai aos pedaços. Ou pior, você se desespera por três semanas tentando consertar o que poderia ter sido prevenido.

O que a maioria dos agentes não percebe: problemas de avaliação causam 10-15% das falhas de negócio. Não inspeções. Não financiamento. Avaliações. E a maioria dessas falhas é evitável através de gestão proativa.

A diferença entre um negócio que morre no escrow e um que fecha suavemente frequentemente se resume a se você entendeu o processo de avaliação, preparou o avaliador para o que veriam e tinha um plano de jogo quando as coisas não foram perfeitamente. Este é um componente crítico do seu transaction coordination process geral.

Isso não é sorte. É processo.

Entendendo Avaliações em Transações Imobiliárias

Antes de poder gerenciar avaliações efetivamente, você precisa entender o que elas realmente são e por que os credores se importam tanto com elas.

Uma avaliação é uma opinião independente e profissional do valor da propriedade. O credor a solicita porque está tomando uma decisão de empréstimo massiva baseada parcialmente no valor da propriedade. Se eles financiam 80% de uma propriedade de $500.000 e ela realmente vale apenas $400.000, estão submersos antes mesmo do comprador fechar.

Avaliações e Requisitos de Loan-to-Value

A relação loan-to-value (LTV) é o valor do empréstimo dividido pelo valor avaliado. Se um comprador consegue um empréstimo de $400.000 em uma propriedade que avalia em $500.000, o LTV é 80%. A maioria dos empréstimos convencionais tem limite de 80% LTV. FHA vai mais alto—até 96,5%—mas são mais rigorosos sobre problemas de condição.

O ponto crítico: LTV é calculado baseado no valor avaliado, não no preço de compra. Se você negocia um preço de $500.000 mas avalia em $450.000, o credor calcula LTV baseado em $450.000. De repente o down payment do comprador tem que aumentar para manter o LTV prometido. É por isso que entender o mortgage pre-approval process ajuda você a estabelecer expectativas realistas cedo.

É por isso que uma avaliação baixa cria problemas imediatos de financiamento. Não é opinião ou valor soft. É um número hard que muda toda a equação do empréstimo.

Regulamentos de Independência de Avaliação

Você não pode falar com o avaliador sobre valor. O Home Valuation Code of Conduct (HVCC) e regulamentos Dodd-Frank existem especificamente para prevenir que agentes imobiliários influenciem avaliações.

O que isso significa praticamente: Você pode fornecer informação factual. Você não pode sugerir valor. Você não pode dizer "Acho que deveria avaliar por isso." Você pode fornecer comparáveis, destacar melhorias e garantir que o avaliador veja a propriedade totalmente. Mas no momento que você sugere um número, você cruzou a linha.

Avaliadores são independentes. Uma Appraisal Management Company (AMC) fica entre o credor e o avaliador especificamente para prevenir influência de agentes.

Isso não é arbitrário. Protege todos—credores, compradores e você. Uma avaliação que é influenciada por pressão de agente não vale o papel em que está impressa.

Seu Papel Durante o Processo de Avaliação

Você não está impotente. Você apenas tem que ficar dentro das linhas.

Seu trabalho é garantir que o avaliador tenha informação completa e acesso total à propriedade. Nada mais. Você prepara documentação. Você coordena agendamento. Você responde perguntas sobre a propriedade.

Você não faz lobby por valor. Você não diz "nós superfaturamos isso, deveria avaliar mais baixo" ou "isso realmente deveria vir em $520k." Você fornece fatos e deixa o avaliador fazer o trabalho dele.

Os agentes que têm problemas geralmente estão tentando proteger sua comissão influenciando avaliações para cima, ou estão tentando ser úteis a um comprador dizendo que uma avaliação baixa está errada quando não têm evidência real.

Fique factual. Fique profissional. Deixe o avaliador fazer o trabalho dele.

O Cronograma de Avaliação: O Que Esperar

Entender o cronograma de avaliação ajuda você a gerenciar expectativas e pegar atrasos cedo.

Quando Avaliações São Solicitadas

O credor solicita a avaliação imediatamente após aplicação de empréstimo. Para a maioria dos negócios, isso acontece dentro de 24-48 horas da oferta aceita. Mas o credor não solicita diretamente de um avaliador. Eles trabalham através de uma Appraisal Management Company.

A AMC então contata avaliadores na área até encontrar um com disponibilidade. Este processo pode levar 2-3 dias. Uma vez que o avaliador aceita, eles contatam você (ou o listing agent) para agendar.

Tempo total da aplicação de empréstimo ao contato do avaliador: geralmente 3-5 dias úteis.

Cronograma Típico de Avaliação (7-14 dias)

Uma vez agendado:

• Dia 0: Avaliador contata você para agendar inspeção
• Dias 1-7: Avaliador completa trabalho de campo e escreve o relatório
• Dias 7-10: AMC revisa e faz verificação de qualidade da avaliação
• Dias 10-14: Credor recebe e revisa a avaliação

A maioria das avaliações é completada dentro de 7-10 dias úteis da inspeção ao recebimento pelo credor. Propriedades mais simples podem ser mais rápidas. Propriedades complexas ou avaliadores ocupados podem levar 14+ dias.

Você verá a avaliação logo após o credor. A title company ou escrow company do credor a envia para você. Às vezes a AMC envia diretamente.

Acesso à Propriedade e Agendamento

O avaliador precisa entrar na casa. Isso requer coordenação—similar a como você gerencia showing management para listings ativos.

Quando o avaliador contata você, confirme disponibilidade imediatamente. Não atrase. Se a propriedade está ocupada por vendedor ou inquilino, certifique-se de que sabem que alguém virá e quando. Se está vaga, encontre o avaliador lá ou garanta que possam acessá-la.

Esteja presente durante a inspeção se possível. Você não influencia. Você não fica no pé. Mas você está lá para responder perguntas sobre melhorias, explicar o que é novo e apontar características que o avaliador pode perder.

Se você não pode estar lá, garanta que alguém forneça acesso e esteja disponível para perguntas.

Avaliadores passam para o próximo trabalho se não conseguem acessar uma propriedade. Cada dia de atraso empurra sua conclusão de avaliação mais para frente.

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